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引外资基金入项目 景瑞地产解读策略逻辑

  • 来源:多盈金融
  • 2014-04-24
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  新内房股景瑞地产,宣布在项目引入外资基金。

  在4月22日发布的公告中,景瑞地产称,向美国私募股权公司美国世纪桥投资公司旗下的Robinson RE Company,作价3200万美元(约2.48亿港元),出售Modern Jump的43.24%股本权益。

  Modern Jump将透过其全资子公司亮珀收购无锡景瑞置业(项目公司)的全部已发行股本,完成后景瑞地产持有Modern Jump的56.76%权益。

  景瑞地产表示,出售事项将有助于集团与美国世纪桥投资公司结成战略联盟,以开发位于江苏省无锡市锡山区锡东新城商务区锡东大道西、兴越路南的区域部分的项目地块,将对集团有利。

  对引入该基金,景瑞地产执行董事兼常务副总裁杨铁军表示,希望能交到更多专注于国内地产投资的境外私募基金伙伴。

  联系到近期无锡市场降价事件,政府也给出回应,颁布新政放宽购房落户标准至60平方米。对此杨铁军称,引入基金已经谈了几个月,与市况无关,只是宣布时间刚好碰上降价。

  引入基金

  据了解,美国世纪桥投资为一家总部设在美国的私募股权公司,专注于中国的住宅房地产投资的间接全资子公司。

  据杨铁军介绍,景瑞地产此前也同不同的基金公司有过合作。此次引入外资基金的主要目的,“从公司长远发展看,希望能够多交些这样的朋友,这些专注于做国内地产投资在境外的私募基金。”

  杨铁军指出,对公司的长远发展,觉得(这些公司)是很好的合作伙伴。之所以从无锡项目着手这次基金合作,是因为项目体量比较小,而且是全新未开发的项目。

  “第一单,项目小一点,各方面谈起来都比较简单一点,大家前期磨合更轻松。而且这个项目是新项目还没开始,前期的工作也比较简单。”

  此外,杨铁军还透露,不排除未来寻求更深层次的合作。“景瑞在香港上市后,也收到境外机构的关注。若是后期有合作,最开始都是从项目层面开始,通过比较具体的项目建立一些认同感作为开端。”

  另据介绍,无锡项目会开发成景瑞近几年研发比较成熟的小面积别墅产品和小面积公寓产品,面向首置和首改人群。

  “我们会在项目户型、总价等方面做比较多结合市场的考虑,充分考虑周边人群实际承受能力,还有项目本身在市场上的竞争优势。”杨铁军如是称。

  历史资料显示,1月24日,据无锡市国土资源局最新公告文件,锡山区及滨湖区的3宗地块均底价成交,3宗地成交总价共9.65亿元。

  其中,XDG-2013-51号地块由上海景瑞投资有限公司竞得。地块位于锡东新城锡东大道西、兴越路南,建筑面积10.34万平方米,容积率1.8-2.0,起始价3.91亿元,折合楼面价2102元/平方米,规划为居住用地。

  而该次摘地,也是景瑞地产首进无锡市场。此次引入基金,款项也将用于支付XDG-2013-51号地块的土地出让金。

  基金渠道

  尽管不是很明显,但基金正成为越来越多房地产开发商的资金渠道选择。

  据熟悉市场的业内人士介绍,房地产开发商的资金渠道还是很窄,房地产的金融其实是远远落后其他行业金融。

  “开发商的资金渠道有银行贷款、预收款、自有资金和外资,现在多了信托和基金,信托和基金的成本都比较高。所以有很多企业,如果能拿到相对成本相对低的资金,就会把信托给置换出去。”

  不过该业内还指出,在某些情况下基金也不失为一种较为理性的选择。原因之一是相对银行贷款而言,在使用上没有太多监管。

  “打个比方,银行贷款会要求在什么时间才能用,并不是说批了之后这笔钱马上就能动用;还有就是比如说从银行贷款5个亿,但是最后可用资金只有4个亿,剩余1个亿要留在账户上。银行方面的考虑是留下部分资金增加保障,同时吸收对公存款。”

  “等于只能用到80%的资金,但是利息还是算全额利息。”不仅如此,该业内还介绍称,“房企销售的时候,只要资金回笼银行就要求还款,回笼资金就要还掉一部分,银行也怕风险。”

  相对于银行贷款,据介绍,基金在使用时间上比较自由,资金池放在那里,使用额度也较为灵活。

  不过基金的使用成本较为高昂,但该业内分析称,若是算上监管,银行贷款的成本也能去到10%甚至12%,并不比基金便宜多少,两者相差不大。“既然能使用更灵活,那房企肯定更愿意选择基金。”


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