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房地产后市:且行且观察

  • 来源:多盈金融
  • 2014-08-22
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    降价了!对于很多怀着住房梦的年轻人来说,这似乎是个好消息;对于中央政府而言,终于打破了房地产调控“屡战屡败,屡败屡战”的怪圈,权当一雪前耻。然而,当前的一切并没有发生本质性改变,无房者的高兴不会真正换来属于自己的住房,中央政府也会发现自己不得不维持“钢丝上的平衡”。为什么?因为所谓的刚需早已阵亡,住房的民生属性已经被高房价彻底冲洗,房地产变成了一个彻头彻尾的投资游戏。

    长期以来,对“刚需”的迷信支撑市场的虚幻神经,为了证明刚需神话的存在,甚至搬出一个个丈母娘来站台。到底什么是刚需,有人给出了最直白的解释,即涨不涨价都得买。的确,人类离不开衣食住行,也逃不了生老病死,但是,住的需要(need)和买房的需求(demand)不是一回事。毫无疑问,住是刚性的需要,但是住可以通过多种渠道得到满足。正常情况下,买房子是一个主要渠道,但还包括租房、借住在父母家等。然而,商品房价格现在已脱离地球引力,经济学上没有支付能力的“需要”根本成不了“需求”。因此,所谓的“刚需”早已在房价的过快上涨中阵亡了,这也是为何听见很多无房者,包括我自己,经常说“房价降不降和我关系不大”,因为我们根本就不在这个市场中。

    与此同时,即使有一部分需要转变为了需求,那也不必然就是媒体和开发商笔下的刚需。首先,所谓需求,反应的是需求量与价格之间的关系,房地产市场并不存在所谓涨不涨都得买的特殊性;其次,也是最为重要的,房地产有双重属性,在脱离老百姓支付能力之后,房地产已变成了一个投资游戏,遵从的是投资的逻辑。这些年,政府调控一直强调抑制房地产市场的投机行为,只不过投资者更聪明,他们把政府和政府调控引入了投资游戏的局,最后的结果大家都见到了。

    当前,房价已经开始小幅松动了,但后市如何还很难判断。正如本人之前的文章所言,一方面,为了安抚离场的大多数,政府不得不做出姿态要抑制房价上涨,另外一方面,为了稳住经济增长和就业,又不能让房地产市场进入断崖式下跌。所以,长期以来房地产调控的实质目标是具有浓重中庸色彩的“稳”,调控理念难逃“钢丝上的平衡”。这从当前各级地方政府纷纷松绑限购中一览无遗。所以说,当前绝不是无房者值得欢呼的时刻,更不是政府举杯庆贺的时刻。当前,投资者离场的情绪不断升温,但是,只要他们认定政府还是坚持上述调控理念,即使暂时离开也会再次回到市场继续获利,因为政府求“稳”诉求会给市场提供套利机会。

    不过,情况并不是如此悲观,只要新一届政府肯对症下药,房地产市场的“健康发展”还是可以实现的。今年的政府工作报告提出了“分类调控”的概念,如果翻阅当时的各种解读和评论,尤其是所谓的“二线下调,一线稳住”的论调,我们会发现形势比人强。笔者认为,分类调控之所以没有出现专家口中的分类效果,原因是他们没看清楚一点,即房地产市场的根本问题是民生和经济属性的分离,而不是城市间的分化。所以,正确的做法是要分对类,对于贴着民生标签的住房问题,政府要兜底,对于贴着投资标签的房地产市场,政府则要松手。

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