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鹏华逆市发地产基金 投资界冷眼“群殴”

  • 来源:多盈金融
  • 2014-08-24
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  在房地产业明显处于景气周期的低谷时,鹏华基金却逆市宣布推出房地产基金。

  “我认为,目前房地产股票或是低点。”鹏华基金量化投资部总经理、鹏华中证800地产指数分级基金拟任基金经理王咏辉表示:“从房地产一级市场来看,目前一线城市的房价在今年三四季度也可能将处于底部周期中。”

  不过,他的这一观点并未得到其他基金的认同。据《中国经营报》记者了解,目前除了鹏华基金之外,其他基金尚无推出房地产基金的计划。

  “这一轮地产股起来,市场情绪还是有点热了。到了9月份,觉得量不好,这帮人可能会(从二级市场)杀出来。”一位基金经理表示。

  两倍杠杆压注地产股

  8月21日,鹏华基金开始发售旗下另外一只行业基金:鹏华中证800地产指数基金。该指数基金目前跟踪中证“800强”中的房地产公司,包括58只房地产个股,其中排名前十位的万科、保利地产(600048)等占据了全部资产的50%。

  与一般基金不同,这一基金是分级基金,这意味着投资该指数B类份额的资金,杠杆将明显放大。其中,A类份额采取约定收益(资产净值优先确保):一年定存利率+3%收益。B类份额则是风险份额,由于A、B的份额配比为1:1,B类份额的初始杠杆为2倍。

  据本报记者了解,在此时选择发布房地产指数基金,其拟任基金经理王咏辉对中国经济乃至房地产板块的看法,与一般投资者并不相同。

  王咏辉说:“定向降息,房地产限购政策的放开,沪港通导致的国际资本布局银行、地产板块,我认为地产股的估值会有一个修复。”

  与一般投资者重视杠杆不同,他认为高杠杆并不是中国经济复苏的巨大障碍。“杠杆不重要,重要的是高科技革命改变了经济周期的形式。你去硅谷看看,是看不到经济危机的,互联网企业改变了整个经济模式的效率,但最终经济的增长仍然要落到传统行业中。事实上,高科技产生了对新经济的拉动,产生了新的消费动力,但大家的需求还是会回到钢铁、房地产等行业上来。”

  王咏辉认为,目前房地产股票或是低点。“我看两个指标,今年2月份散货船的航运指数开始复苏,中国的出口回暖,中国经济逐步出现拐点。此外,河北省关停小钢厂也消化了一定产能,钢铁板块的公司2季度毛利率上升。尽管中国经济的复苏比较慢,但二级市场的股票是会领先于经济复苏的脚步的。而且在房价最差的时候买入地产股,也是一个共识。”

  “Wind数据显示,截至8月20日,大家不看好的房地产板块的涨幅达到17%,而大家很看好的军工股也只有20%的涨幅。”王咏辉说。

  众基金不看好

  “我们基金近期没有发行房地产基金的计划。”一家基金公司的内部人士对记者表示。

  而摩根士丹利华鑫基金研究管理部总监陈强兵也对记者表示,该基金暂时没有发行房地产基金的计划。

  “根据最新数据,7月全国36个主要城市土地出让金同比下滑46%,7月全国房地产销售面积同比下滑达16%。从数据来看,一级土地市场和地产二级开发市场均处于较低景气阶段。”陈强兵说。

  “有些人对地产股就是博弈的态度,是盯政策和交易量的态度。现在这个阶段,地产这个行业系统性的风险没有,但也不具备系统性的机会,也就是挣20%~30%。真要大涨,得取决于牛市来了,情绪来了。”上述基金经理表示。

  与王咏辉认为目前地产股处于低点不同,他认为,目前市场对地产股有点热。“比如保利地产,挣20%业绩的钱就行了。随着市场赌政策是很难的,因为市场解读也不一样。”

  此外,他们对沪港通对地产股的影响的判断也并不一样。

  “我认为投资沪港通的资金,在9、10月份还会有更多的流入A股市场,这是个中长期的影响。现在国外资金已经赚到了美国股市和欧洲股市经济复苏的钱,他们会用赚到的钱投资,最好的办法就是投资还没有涨的,但是有经济复苏预期的股市,比如A股。此外,沪港通打通之后,A、H股两市的估值会逐步靠近。而目前港股的地产股估值是8~12倍,而A股只有5~7倍,是比较便宜的。因此,我认为平均的趋势会在年底显现出来,势能会转换为动能。”王咏辉说。

  “沪港通就是脉冲式的影响,但不会是长期的、系统性的机会,资金流向不会是长期的。有些私募,可以做一些套利操作,确实有些股票涨很多。但这完全是一种博弈,竞猜游戏,猜外资会买什么股票。”上述基金经理表示。

  房价争议

  记者发现,随着各方面政策的松动,基金经理对房地产一级市场的价格看法也出现分歧。

  整体来说,一些基金经理的情绪已经从此前的明显悲观转向房价企稳的预期。

  “货币政策预计不会太多的放水,但可能会定向放水。”王咏辉说,“现在就要看政策能多快的起效果。事实上,目前这一阶段,不排除房价还有进一步下跌的可能,因为有一些开发商会为了卖出更多的房子而降价。但是,未来应该会放量。而随着定向的QE(量化宽松政策),限购逐步放开,包括贷款可能打折等等,我认为一线的房地产价格会企稳,未来不排除每年少量增长的可能。”

  他认为,未来中国房地产的需求更多是改善性需求。“现在很房子的质量很差,而有些房地产的粗放式增长结束了,不可能再走圈地骗钱的老路。未来逐步会有很多改善性需求,比如房地产+医疗+养老+学校等。”

  上述基金经理也认为,很多房地产降价已经到位,未来价格会企稳。“今年逐渐放开限购以后,大家观望一段时间,发现跌了一些。有些公司,比如万科,有些区域性的卖盘一步就降到位,降到20%~30%,还是会有人买。你想,都跌到三年前的价格了,有需求的人总是要买。而一线城市,由于人口净流入,也是要买房的。”

  他认为,房地产本轮调整,小地方的开发商比较难受,拿地成本比较高。“但对大开发商而言,无非是毛利率低一点,他们的负债率看起来高,但实际上大部分是无息负债,属于预售款,无风险的。”陈强兵认为,还需要进一步观察政策影响。“政策放松对房地产行情是一个重要驱动因素,后续行情的变化除了关注政策的变化,还需要关注政策的最终效果。”

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