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房地产投资超额回报的时代已经过去

  • 来源:多盈金融
  • 2015-01-04
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房地产市场回暖可能性不大

    “2015年房地产的总体特点是:一线城市好,三四线城市一般;销售面积好,大概能有14亿平米,但销售价格一般;住宅销售不错,但商业、写字楼商铺一般;房产销售端不错,房地产投资、土地购置一般。同时,要关注人口、商业和利率对房地产的影响。”对于2015年房地产行情,钟伟做出如是判断。

    “对于房地产调整的判断,市场短期内整体回暖的可能性不大。”中诚信托副总裁李振蓬也发表了相同观点。她给出的理由是:第一,市场预期;第二,利率市场化;第三是库存巨大。房地产行业的调整,上一轮调整周期从2007年第四季度到2009年第二季度,延续了7个季度。市场销量最大跌幅超过20%,价格跌幅超过15%。如果以2014年一季度开始作为此轮房地产调整的开始算,调整周期会到2015年下半年甚至2016年上半年。

    东边不亮西边亮,房地产并购重组正在迅猛增长。Wind数据统计,截至2014年9月底,房地产行业已完成和未完成的并购金额合计为1054.04亿元,去年同期这一数据仅为552.38亿元,同比增长了90%。

    “整个地产行业的并购重组机会很大。”李振蓬分析,2014年市场基本面的整体低迷让房企的规模化发展受到了巨大阻碍,市场格局或将面临重新洗牌的可能性,因此并购整合成为房企突围融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道。

    对于2015年房地产信托风险,钟伟表示:“总体来讲,信托违约率微乎其微。刚性兑付的打破是很难的。”2012年融资方将高息的信托资金替换为相对低息的信托资金。这表明开发商对未来的预判更加谨慎,不愿冒险,所以违约风险更低。

    对于具体房地产信托产品是否会违约,钟伟表示,主要看两点:一是项目,避免多次滚动发行的项目;二是发行主体,一般背靠较大的平台、资金实力雄厚、中大型信托公司不愿意打破刚性兑付,否则可能丧失市场声望和客户资源。

2015年最多两次降息

    对于2015年货币政策走向,钟伟认为:“不会那么剧烈。市场普遍预计的全面降准可能性不大,人民银行最大的可能性是把央票回收,大概能释放1.3万亿-1.4万亿的流动性,效果相当于降准不到1个百分点。”

    至于降息问题,钟伟表示,2014年已经降息过一次,2015年上半年可能还有一次降息,但2015年最多两次,要达到市场预期的4次是不现实的。理由在于,降息后股票上涨,国债随之上涨,但理财产品的收益不会涨,但银行储蓄资金势必会减少,转变成信托或财富私行的产品。

    此外,央行通过各种各样的创新工具,为市场注入流动性。“货币政策的变化给A股带来的机会还是不少的。”钟伟说。

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