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房地产长期拐点已至:住宅规模见顶 存货风险增加

  • 来源:多盈金融
  • 2015-01-05
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    2014年最后一天,谜底揭晓:绿地全球销售超越万科,晋升行业规模第一。

  万科绿地两巨头位次之变,或标志着以住宅开发为主的行业规模已见顶,所有的地产商都面临“要么转型,要么破产”的困境。

  “2015年的春天就要来了,中国房地产行业却从未像今天这样,对这个春天充满了疑问。”世联行(002285,股吧)董事长陈劲松说,不确定性,在此之前是对政策的判断,现在已是对行业现状和未来的担忧。

  为了应对行业发展的瓶颈,万科率先提出要做城市配套服务商,以及行业探路者;而绿地早已建了多个商用物业,并大规模进军海外。

  绿地超万科:住宅规模见顶

  综合克而瑞、中指院等机构数据,绿地集团2014年房地产销售达2400亿左右,而万科为2200亿左右,绿地首次超过了万科。

  仔细对比销售细分数据可以发现,绿地之所以超过万科,是因为其商用物业和海外房地产销售规模大幅超过了万科,而在住宅销售领域,绿地仍然少于万科;与此同时,万科2014年的市场占有率并没有大幅提升,意味着住宅销售市场增量规模在收窄。21世纪经济报道—飞笛资讯梳理近年来数据发现,传统房地产行业在2013年基本达到峰值,多个指标均创下历史纪录。包括任志强在内的房地产业界人士普遍认为,2013年13亿平方米的新建商品房销售面积,标志着住宅开发的规模已达到或接近顶峰。

  国家统计局公布的2014年1-11月份房地产数据显示,全国商品房销售面积101717万平方米,同比下降8.2%,降幅比1-10月份扩大0.4个百分点。商品房销售额64481亿元,下降7.8%,降幅比1-10月份收窄0.1个百分点。其中,住宅销售额下降9.7%。

  银河证券分析师赵强进一步指出, 2013 年以来,土地市场和商品房市场开始出现分化,其结果是,土地和楼市流动性好的区域越来越集中于一线城市和若干个二线城市,而在其他区域开发商补充存货动力明显不足。赵强进而展望,2015 年,有效市场区域将逐渐收窄,重点城市销量还有改善空间,但也较为有限,大幅回升的期望并不现实。

  东兴证券预测,2015 年商品房销售面积为121,125 万平方米,同比下降3%;全年销售金额为82,216亿元,同比下降3%。东兴证券分析师郑闵钢指出,行业下行的主要原因是达25 周岁的置业新增人口在2013 年到达峰值(超过2500万人);25-44 岁区间的人口的高峰期出现在2006 年,目前这部分群体的占比和绝对数都在加速下降。

  民生宏观研究院执行院长管清友也认为,人口结构拐点导致房地产需求高峰已过,仅靠货币宽松政策无法逆转。首先,人口年龄结构迎来拐点,作为刚需主力的婚龄人口和作为改善性需求主力的劳动力人口趋于下降,而可能需要以房养老的老龄人口趋于上升。其次,除刚需以外,很多人寄望于改善型需求的释放,但管清友认为,目前来看,中国的户均住宅套数已达到1.03套,人均居住面积已经达到33平米,和其他国家比较已经不低。未来改善型需求的增量也应该是放缓的。

  陈劲松表示,2015年房地产的故事,不在于总量增长,不在于一线城市如何创新高,房价将不再是大众热门的话题。“新故事在于行业中组织和人的转变,只有这样,才能开创未来三十年。”

  房地产存货:风险正在生长

  住宅开发规模见顶的同时,已有存货也面临更多风险。对于多年的房地产销售老大万科来说,始终对规模抱有警惕之心。

  万科总裁郁亮称,2014年万科确定了2000亿回款的目标而非销售额目标。显然,相对于“销售额”,万科更看重“回款”。只有获得回款才是真正的销售,当传统业务进入白银时代,尤其当市场处于调整期的时候,需要加倍重视经营性现金流的健康;未来,万科将不再设定回款数字的目标,但对回款率的要求将进一步提高。

  郁亮指出,规模是一把双刃剑。它意味着行业地位,意味着规模效应带来的好处,但也往往意味着更大的资源占用,意味着形成更多存货的可能。

  过去十多年的黄金时代,几乎完全没有存货风险,因为不动产始终在快速升值,且总体升值速度超过企业融资成本。即使企业在短期价格高点进行了大规模扩张,也无需担忧投资风险,因为总能找到一个更高的点位将资产售出,并实现盈利。因此过去十年中,极少看到亏损的项目,更少看到崩溃的企业。

  但在白银时代,情况会发生很大的变化。不动产价格将结束单边快速上涨,很可能将转为在波动中缓慢上行,其长期涨幅将低于人均收入的增速,房价收入比将逐渐下降。当房价、地价长期涨幅低于企业融资成本的时候,单纯靠持有资产升值的盈利模式将不复成立。过多的存货,将不是财富而是负担;鲁莽的投资,将不是机会而是风险。

  观察过去几年来的房企的财务报表,可以发现,在市场行情向上时,房企的利润。

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