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房地产进入“新常态”

  • 来源:多盈金融
  • 2015-01-06
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    在楼市整体萎靡的境况下,难受的除了房企还有政府。过去一年中,全国总体土地出让金同比下降了近三成。

  不过,一线城市去年卖地收入则高达5068亿元,为仅次于2013年的历史第二高。在库存高企、市场风险加大的背景下,房企更愿意选择相对保险的一线城市拿地,土地市场分化加剧。

  而在限购放开、“930”房贷新政、公积金政策调整以及央行降息等一系列利好政策下,全国楼市开始回暖,年末翘尾行情明显。在此带动之下,2015年楼市开局也似乎变得敞亮。但多家机构的数据显示,今年去库存仍是市场的主基调。房地产行业也将进入“新常态”。

  房企扎堆一线城市抢地

  春江水暖鸭先知。2014年楼市下行,土地市场也随之变得冷清起来。

  中国指数研究院的数据显示,2014年全国300个城市共推出土地135714万平方米,同比减少24%,成交102830万平方米,同比减少31%。其中,住宅用地降幅高于整体,成交面积35377万平方米,同比减少36%。

  交易低迷致使2014年全国土地出让金同比下降28%,总额为23060亿元。全国40个大中城市中,仅9个城市高于前一年同期。

  整体来看,2014年,全国土地市场先热后冷,土地市场分化现象明显。年初全国300个城市土地出让金以44%的同比涨幅取得良好开局。随后楼市下行,土地市场也迅速降温。二三线城市受楼市调整冲击较大,房企拿地热情趋冷,土地出让金下降幅度达到三成以上。

  不过,一线城市全年需求强劲,楼面均价涨幅显著,地王频现,总体出让金5068亿元,仅比2013年减少3%。这也是一线城市出让金总额连续第二年达到5000亿元以上,并以3438亿元的宅地出让金创造历史纪录。

  其中,北京和上海作为仅有的破千亿城市高居前两位,北京更是以1916.9亿元刷新年度出让金纪录,广州和深圳均进入前十。

  在年中的供需低迷后,得益于房贷新政及央行降息等利好,一线城市的土地市场于四季度率先复苏,并在岁末再次成为房企竞争的“主战场”。中原集团研究中心监测十家标杆房企在一线城市购地占比为2009年以来的历史第二高位。

  例如,去年11月18日,中民投以联合体的身份用248.5亿元的价码摘得董家渡地块,创造了上海总地价新高。

  12月末,上海迎来土地交易高峰—3天出让25幅土地。其中,12月24日,三湘股份以18.61亿元竞得浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区一地块,溢价率113.8%,楼板价66629元/平方米,刷新全国单价地王纪录。

  在深圳,龙光地产以46.8亿元拿下龙华新区一居住用地,楼面地价25094元/平方米,成为深圳宅地新地王。

  11月10日,广州牛奶厂8宗地块以及天河东圃地块正式出让,吸引了保利、华润置地、金地、龙湖、合景以及平安等21家房企及非房企参与竞争。两小时的争夺之后,8宗地成功出让,涉及土地出让总金额156.87亿元。而龙湖更是凭借38.7亿元的总代价首次进驻广州。

  中原集团研究中心认为,房地产市场由高速增长逐渐进入平稳发展的“新常态”的背景下,房企对土地的选择和购买将更为谨慎。同时,在多数的发展中城市,新房市场和土地市场的高存量短期内难以消化。而从地方政府角度来看,地方债也为土地财政找到了短期替代,预计明年的土地市场将维持目前水平,很难有大幅回升。

  “而在城市层面,分化仍将持续。一线城市需求稳定、存量压力小,未来仍将受开发商青睐,强者恒强;而大多数的二线及三四线城市中,去库存仍将是2015年的主要任务,土地市场短期不会复苏。”中原集团研究中心表示。

  去库存仍是今年大势

  随着“930”房贷新政、央行降息等利好政策的出台,楼市在去年四季度开始回暖。

  中国指数研究院的数据显示,11月成交量年内首次同比增长,12月随着房企冲刺年度目标,成交量同环比上涨。

  其中,一线城市12月的成交面积环比增长为36%,同比亦回升52%。环比涨幅北京最大,为48.17%,同比涨幅则深圳最大,达到156.25%。二线代表城市成交面积环比上涨18%,较上月增幅有所加大,同比亦上涨9%。

  尽管四季度成交量回暖,但难挽全年楼市下行趋势。2014年楼市总体成交量较2013年下降10.36%。其中,一线城市楼市总体成交量相比2013年下降15.36%,二线城市楼市总体成交量同比下降6.99%

  价格方面,根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,2014年12月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10542元/平方米,环比下跌0.44%,为连续第8个月下跌,跌幅扩大0.06个百分点。

  中国指数研究院分析认为,2015年全国市场仍面临高库存压力,消化库存仍是市场主基调,房价仍存下行压力。基于各地去化压力的差异,未来不同城市价格走势将继续呈现分化。一线城市和少数二线城市对政策反应敏感,潜在需求旺盛,房价仍面临一定的上涨压力;多数二线城市将相对平稳;大多数三、四线城市需求透支,库存压力大,未来房价将继续下行。

 

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