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房地产行业集中度大幅提升 今年首要难题去库存

  • 来源:多盈金融
  • 2015-01-07
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    2014年千亿房企的队伍并没有像往年那样再扩容,但万科、绿地集团冲破2000亿规模,将房地产行业带入了一个全新的时代。

    按照中国指数研究院的数据,百亿军团获得扩容至80家,行业集中度进一步提升,市场份额接近40%。但阵营之间差距拉大,第一阵营(1000亿元以上)的销售均值已经是第三阵营(100亿~300亿元)的9倍。

    有业内人士对《第一财经日报》记者表示,房地产行业进入深度调整期,行业集中度仍将提高,强者恒强,中小房企的日子会越来越难挨,甚至会迎来并购潮。

集中度提升与增速放缓

    尽管2014年楼市整体平淡,但行业龙头在销售、管理及融资方面的优势,使得市场集中度继续提升。

    中国指数研究院的数据显示,2014年共有80家房地产企业跻身百亿军团,较2013年增加9家,销售总额共计2.8万亿元,市场份额已近40%。

    另据克而瑞研究中心的统计,2014年全年销售额TOP10、TOP20的市占率分别为17.2%和23.2%,较2013年提升3.5个和4.3个百分点。TOP10的销售金额门槛也由2013年的554亿提升至658亿。

    从销售业绩分布来看,百亿房企分为三大阵营。

    第一阵营包括7家千亿级企业,万科、绿地集团、万达商业、保利地产、恒大地产、碧桂园、中海地产。其中最受关注的当属万科、绿地集团两家龙头之间的竞争,二者均突破2000亿大关,同比增速均在20%以上。但作为雄踞“老大”宝座多年的万科,此次被绿地集团赶超,业内认为这意味着未来规模之争或有逐渐淡化之势,综合实力的比拼更值得关注。

    万科、绿地将房地产行业带入到了“两千亿”时代。第一阵营中另外5家千亿级房企与之差距拉大,后续追赶或存一定难度。

    第二、第三阵营与第一阵营的差距更大,显示出强者恒强的趋势。

    中国指数研究院的数据显示,第二阵营为12家300亿~1000亿企业,销售额均值仅为532亿元,距第一阵营有近500亿元的差距。而第三阵营100亿~300亿企业最为集中,共计61家,销售均值只有第一阵营的九分之一。

    值得注意的是,虽然行业集中度在大幅提升,但整个房地产行业的增幅却呈现出放缓的态势。

    克而瑞研究中心监测的20家典型房企销售业绩同比增长18%,增速相比上年同期下降了7个百分点。且这20家房企中逾半没有完成年度销售目标,有的甚至低至七成,平均完成全年目标的96.3%,较2013年105.6%的完成率下降9.3个百分点。

转型与并购

    房地产行业进入白银时代已成为共识,时下更多的房企思考的是如何在2015年继续去库存。

    在过去的2014年,开发商的存货压力普遍很大。机构数据显示,截至三季度末,A股139家房企存货达2.23万亿元,环比上升5%。其中,万保招金4家龙头房企存货环比微增3%;15家中型房企存货较年初上升了25%。

    平安证券分析师王琳分析认为,尽管随着限购限贷松动、降息周期的开启,近期重点城市成交持续好转,十大城市去化月数亦从高点的16.2个月下降至10.3个月,但考虑到市场尤其是二三线城市绝对库存仍处于高位,去化率未见明显好转,预计在2015年上半年相当长的一段时间,去库存仍将是市场的主旋律,房价亦有进一步下探的可能。

    “考虑到地价并未明显调整,而房价已连续8个月环比回落,意味着未来行业利润空间将进一步压缩,中小房企的转型出局将被动提升行业集中度。”王琳表示。

    一位三线城市的小型开发商负责人就对本报记者表示,2014年他的公司资金链非常紧,“房子都卖不出去,本来准备开发的土地也准备延迟动工,如果可以的话,想把手头建了一半的项目转手卖掉”。

    这样的案例并不在少数,在各大产权交易所挂牌转让的地产项目或地产公司股权越来越多。

    德信资本董事长陈义枫表示,除了个别的龙头企业外,大部分的中小企业的现金都比较紧张,这种困难的局面将会在今年二、三季度达到顶端。他认为今年将会是房地产行业的并购年。

    此时房企不得不思考如何有效转型、创新,否则“出局”的概率将会更大。

    克而瑞研究中心认为,短期来看,房企“危”大于“机”,因为利润率在持续下滑,部分企业会亏损、出局,另外转型的不确定性很高,部分房企有失败的可能性。长期来看,房企将不再依靠简单的复制扩张来提高业绩,转而通过模式上的创新来寻找新的盈利点。

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