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格上理财:2015年信托产品投资建议

  • 来源:多盈金融
  • 2015-01-09
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  1、房地产信托:问题不可忽视,发展潜力仍在

  2014年,房地产信托并没有如市场恐慌的爆发系统性风险,但单个产品风险的陆续暴露,也降低了投资者的热情。尽管,问题房地产信托产品最后都以延期、信托公司兜底、第三方接盘等方式没有违约,但市场和监管层均已意识到:当前房地产市场,尤其是三、四线城市已经存较大泡沫,部分开发商也因过度开发而面临资金周转困难,以及房地产信托近几年的快速扩张已经积累了较大的风险等问题。因此,国家对房地产市场的调控进一步加深,银监会对房地产信托的监管和指导趋严,以及信托行业自身也开始严控项目筛选,2014年房地产信托的扩张受到了较大的限制。根据信托业协会数据显示,2014年前三季度新增4030.94亿元房地产信托,较去年同期(4750.97亿元)下降了15.16%。

  其实,在整个信托资产规模中,房地产在所有领域中占比最小,仅10.03%,整体风险并不大。再从未来发展趋势来看,2014年下半年,房地产限购、限贷相继取消,楼市松绑迈入新阶段。且十八届三中全会把城镇化作为我国经济发展的主要支柱和今后推动经济发展的主要动力,未来持续增长的刚需人群将进一步推动房地产的发展。此外,我国本届政府的房地产市场调控思路是建立在长效机制上的,这一系列长期制度建设将会有效抑制投机性需求,促进地产市场持续健康发展。作为房地产行业的重要输血通道,房地产信托未来依然有无限前景。

  但是,房地产市场和房地产信托所存在的问题依然不可忽视。除信托机构对发行房地产信托更严苛外,格上理财也建议投资者在筛选房地产信托产品时也必须持更加审慎的态度。对此,格上理财梳理了各类地产项目的要点以供投资者参考。

  按用资阶段分

  前期拿地:指开发商处于土地获取阶段的融资需求,此时项目尚不符合银行及信托贷款要求,一般会通过股权投资类信托来实现融资。这类项目要重点关注土地款的缴纳中信托融资与自有资金的配比比例、项目规划以及各种证照的获取时间点等要素。

  建筑施工:处于建筑施工阶段的房产项目融资途径较多,融资方式也相对灵活。此类房产项目已进入正轨,要更加关注房地产规划的执行情况以及预售情况。资金缺口、销售定价、市场定位、周边配套、去化率、销转投比例等因素会影响还款来源。

  装修经营:一般指成熟的房产项目的升级改造或者经营所需资金,常见于商业地产项目,还款来源多为商业物业的租金。此类项目基于已经建成且成功经营的房产基础上,其主要考察点为项目本身的经营情况,比如入住率或出租率、租赁合同期限、期限内经营回款等。

  按房产种类分

  住宅:是指专供居住的房屋,包括别墅、公寓等。此类项目要优选人口净流入、房产库存较低的城市,其次看其市场定位,一般刚需型房产(小户型)优于改善型住房(大户型)优于高端住宅(洋房、别墅等),再看项目周边配套的完善度以及交通的便利性等。

  商业地产:包括集中商业、写字楼等。对集中商业来说,主要考察后期是租是售、是整是零,能否形成区域规模效应、当地经济水平如何、人流量大小等因素。对写字楼来说,则主要看其招商入住率。

  旅游地产:旅游地产指依托于旅游资源,集旅游、度假、居住为一体的房产项目。其显著特点即旅游与传统地产的结合,因此此类项目要更加注重区域位置与品位,首当其冲的就是当地的气候与人文环境。

  特殊公用:除上述类别外,还有些特殊公用的项目,如医院、学校、展览馆等,以及属于特殊住宅的安置房等,因有国家、政府等信用支持,不涉及到后期市场销售问题,这类房地产信托的风险相对较小。

  2、政信信托:收尾产品且珍惜,新型产品可期待

  基础产业类信托,是2014年受政策影响最大的信托产品类别。一是受到2013年10号文、463号文的影响的延续;二是2013年底国家审计署公布全国政府性债务审计结果,截至2013年6月底,全国政府性债务总计302749.70亿元,其中地方政府性债务总额178908.66亿元,地方债务过重。为防止政府债务风险向信托业传导,信托公司对政信合作的基础产业类信托把控越加严格,发行规模有下行趋势。

  但实际上,在地方政府性债务中,信托业对政府主导的基础产业配置余额占比13%,直接政信合作占比仅为4.5%。整体来看,政信合作类信托问题不大。政信信托参与实体基本为地方国企或融资平台,以及用资项目多为国家和政府支持、有稳定现金流的基础设施建设,且暗含政府信用,是所有信托投资产品类别中安全系数最高的。

  但2014年9月底,国务院出台的《关于加强地方政府性债务管理的意见》(43号文)对政信合作的基础产业类信托又是一记重创,其中“剥离融资平台公司政府融资职能”的规定将当前信托公司围绕融资平台公司发行信托的业务模式彻底堵住,预计政信类信托将会成为历史。

  当然,像政信类信托这样的优质投资品种,未来依然存在投资机会。我国新型城镇化建设的城市基础设施需求巨大,政府融资需求还在。据麦肯锡测算,到2020年新型城镇化的资金需求将超过30万亿,一半由政府解决,一半缺口将引入社会资本,这依然是政府和信托合作的机会,只不过未来合作方式或在PPP模式下探寻(公共私营合作制)。

  因此,格上理财建议投资者珍惜2015年还在发行的政信合作类信托产品。但地方政府债务过重,财政收入结构不合理,对土地财政依赖度较高等都是不可忽略的问题,格上理财建议投资者在筛选政信类信托时应从以下四方面考查:

  区域情况

  选择基础产业信托,选择好的区域的项目就等于在很大程度上规避掉了较大的风险。判断一个地区的情况是否良好,除了经济水平、收入水平、财政情况外,还应该看这个地区的市场成熟度、地理位置、发展前景等等。但这些对普通投资者来说,判断起来要困难一些。因此格上理财建议投资者,优选经济发达区域,如长三角、珠三角、环渤海等,再选经济水平较强的一二线城市、百强县等。当然,三四线城市、非百强县也不乏优质、可靠的项目,但需要像格上理财一样专业的研究机构严格筛选,把控风险。

  政府财政

  作为政信信托的主要担保方和还款方,当地政府的财政情况非常重要。各地方政府情况可通过各地方政府、财政局、统计局官网查询。

  格上理财判断地方政府实力主要从以下几个方面:

  (1)行政级别。总体来看,在其他条件大致相同的情况下,行政级别越高,偿债能力越强、风险越小;另外同等条件下东部城市总体要比中西部城市实力更强。

  (2)经济实力。主要可以从GDP规模、增速、人均值、支柱产业的健康程度等方面评价。一般来看,GDP总量最好能达到并超过400个亿;此外支柱产业是不是单一以及产业的健康程度也很重要。

  (3)财政收支。主要从地方财政收入与支出情况评价,重点关注地方一般预算收入、可支配收入及收支平衡情况。一般来看,地方一般预算收入最好能达到并超过40亿元。

  (4)负债规模和渠道。主要考察地方负债规模、负债率、偿债率等指标是否处于合理区间,以及偿债高峰期的峰值和出现时点。

  融资主体

  融资主体是基础产业信托最重要的参与方,也是主要还款主体,其背景、资质、实力、市场关系、发展情况等都需要重点关注。概括来看,格上理财判断融资主体主要从正面、侧面两个角度。

  从正面来看,主要是看融资方的背景、项目信息、企业财务信息、是否发债主体等。主要考察融资方在期限内是否有比较稳定的现金流、总资产、净资产、资产负债率、主营业务收入、净利润等指标。这其中要重点关注融资方是不是存在大肆土地注资行为,虚高评估价格,虚增所有者权益,拉低平台的资产负债率。如果融资方是在公开市场发行过较大规模债券的企业,相对来说,其资质较好,再融资能力强,而且违约成本比较高,风险较低。

  从侧面来看,主要考察融资方银行信贷状况、信托业务状况、小型私募融资状况等。如果出现银行停止信贷,现存信托业务规模过大、主流信托公司停发新产品,存在通过小型私募机构利用有限合伙等模式进行融资等情形,则说明融资方整体负债饱和,后续融资能力较弱,应当引起足够警惕。

  增信措施

  政信信托附带的增信措施(也叫风控措施)主要包括应收账款质押、国有土地使用权抵押,以及第三方连带责任担保等。

  (1)应收账款质押。被质押的应收账款一般为融资方承接政府项目所产生的政府欠款,目前的政信合作信托产品多为这种。而债务人非政府的,也多为资质优良的企业。从债务人的还款意愿和能力来讲,保障力度较大。政府是债务人的,应充分考察当地政府的财政状况以及该款项是否纳入当年的财政预算;企业是债务人的,应充分考察债务企业的资产运营、盈利、偿债及发展等能力,着重关注可能影响偿债能力的因素。

  (2)土地抵押。由于基础产业信托融资主体多为当地政府下属国企,因此土地储备较为丰富,用土地使用权作为抵押是基础产业信托常见的风控措施。土地使用权抵押率一般设置在50%以下,即信托计划募集总规模占抵押物估值的比例最好低于50%,且越低越好。除此之外,还要重点关注土地评估风险以及融资人无法还款时抵押土地的变现风险,即要考虑到土地所在区域经济、环境、发展前景等方面。

  (3)保证担保。必须要求实质性担保,即担保公司的综合实力要足以覆盖项目风险。基础产业信托的担保方与融资方类似,多为政府下属国企,及与融资方系关联公司等。因此跟考察融资方一样,也要综合考量担保方实力背景、业务状况、财务状况、信用记录、是否发债主体及信用评级等级等因素。

  3、工商企业信托:助力实体经济,符合政策导向

  2014年,工商企业类信托依然是所有资金信托的第一大配置领域,但在所有信托类别中的占比较2013年下降趋势明显。根据信托业协会数据显示,截止2014年3季度末,工商企业类信托规模为3.15万亿元,首次出现了负增长,而占比为25.82%,较2013年末下降了2.32个百分点,较2014年2季度末下降了1.54个百分点。

  工商企业信托的资金用途通常为补充企业的流动资金需求,其发行规模与我国的宏观经济形势密切相关。近两年,我国经济不景气,企业融资需求萎缩,加上信托业自身对工商企业的资金运用开始偏向谨慎,因此2014年工商企业类信托的发行有下行趋势。再加上工商企业多为提供产品(商品)流通服务的商业、贸易企业,相较于房地产企业、城投公司,难以承受较高的融资成本,工商企业类信托的收益较其他类信托缺乏竞争力。

  但是,随着新一届政府的上台,国家处在经济转型阶段,产业结构调整,政府出台了一系列鼓励、扶持中小企业发展的政策,尤其是信托,作为拥有“金融全牌照”的工具,通过灵活的投资方式,整合多种金融工具,大大助力了工商企业发展,尤其是融资更为困难的中小企业。因此,工商企业类信托在未来将大有可为,2015年,建议投资者根据政策导向配置工商企业类信托。

  关于如何选择工商企业信托,格上理财建议投资者参考以下三方面:

  经济周期及产业政策

  由于工商企业多为商贸类企业,因此市场经济周期和企业所在行业的产业政策对判断工商企业信托很重要。经济周期一般分为衰退、谷底、扩张和顶峰四个阶段。扩张和顶峰阶段市场需求旺盛,商品畅销,企业处于较为宽松有利的外部环境中,因此投资者可以侧重选择信托资金投向处于扩张和顶峰阶段企业的工商企业。而产业政策反映了一定阶段政府的经济和社会目标,国家对某产业的政策导向直接决定了该产业的发展方向,因此在选择工商企业信托时,需要了解融资主体或项目的产业政策背景,是否有利企业所在行业发展。

  融资主体

  判断工商企业的融资主体跟判断其他类型融资主体的实力一样,从正面、侧面两个角度来看。从正面来看,主要是看融资方资本实力、历史沿革、业务经营能力、所投项目信息、企业财务信息(包括运营能力、盈利能力、偿债能力、发展能力)等。主要考察融资方在期限内是否有比较稳定的现金流、总资产、净资产、资产负债率、主营业务收入、净利润等指标。

  从侧面来看,主要考察融资方银行信贷状况、信托业务状况、民间借贷状况、小型私募融资状况等。如果出现银行停止信贷,现存负债规模过大、主流信托公司停发新产品,存在民间借贷,通过小型私募机构利用有限合伙等模式进行融资等情形,则说明融资方整体负债饱和,后续融资能力较弱,应当引起足够警惕。但判断工商企业类信托融资主体与其他类信托有一点区别需要特别注意,就是要看融资工商企业在所在行业中的市场地位和竞争实力等情况,市场地位处在龙头、核心地位的工商企业,竞争能力强,综合实力也就越强。

  增信措施

  工商企业类信托产品会设计土地使用权或房产抵押、融资方股权质押、存货抵质押、第三方担保等增信措施。但因工商企业不像地产公司那样拥有很多的房产,也不像城投公司那样拥有充足的土地,因此,工商企业通常用厂房、设备、存货等提供抵质押。要注意的是,因存货是动态质押,以及每种存货有其特殊性,应特别关注存货的变现能力、价格波动、是否易储存等问题。如果有担保方,则必须要求实质性担保,即担保公司的综合实力要足以覆盖项目风险,担保方综合实力判断方法参考融资主体实力判断方法。

  4、证券投资信托:新热点,阳光私募类更适宜

  2014年,规模增速最大的可能要属证券投资类信托。自今年下半年开始,受资本市场回暖影响,此前一直不温不火的证券投资类信托成为今年各类信托中的黑马。根据信托业协会数据显示,3季度末投向股票市场的证券投资类信托规模较2季度末增加了894.56亿元,而房地产类信托仅增加36.86亿元,基础产业类信托更是减少了623.16亿元。在房地产信托、基础产业信托受到市场和政策影响较大的情况下,在这个信托业转型的当口,证券投资类信托成为新的利润增长点是顺水推舟的结果,且随着市场对资本市场的看多预期,预计证券投资类信托还将继续发力。证券投类信托主要包括借道信托的阳光私募基金产品和信托公司自主证券类产品,其中,占据主导是阳光私募基金产品。相较于术业有专攻的阳光私募机构,信托公司自主发行证券类产品还有待积淀和考察;而阳光私募资产管理人大多经历了中国股市20多年牛熊转换的实战考验,证券投资经验丰富。2015年,格上理财建议投资者可适当配置阳光私募类产品。

  在选择阳光私募类产品时,格上理财建议投资者需要考虑以下几个方面:

  (1)了解自身需求。投资者可以在格上理财投资顾问的帮助下,理清投资目标、投资周期、期望收益以及风险承受能力等;

  (2)了解私募基金。掌握基金的业绩归因及投资风格;熟悉基金经理的过往投资经历,私募基金的投资理念、投资策略及风险控制措施;了解公司基本面情况,如投研团队、股权结构、公司治理情况、管理规模等。

  (3)构建投资组合。根据自身投资需求,结合市场情况,选择与自身风险承受能力相匹配的私募基金,构建投资组合。并在未来根据投资需求的改变、市场波动及私募基金本身的变动,动态调整投资组合。

  5、创新型信托:脑洞大开,保持谨慎

  2014年,除了传统信托产品有所变革,创新型信托业带来了一场信托产品的历史性革命。过去几年,市场出现的艺术品、钻石、红酒,甚至猪肉等另类创新信托,或因产品不够成熟未能形成规模化,或因投资标的不确定性较大,投资者遭受了巨大的损失而从此一蹶不振,信托创新之路似乎不那么顺畅。但是,近两年,又陆续出现了土地流转、家族信托等颇具发展潜力的创新型信托。尽管目前,这两类信托尚处在初步摸索阶段,但产品确定性较大,可长期、规模化发展的可能性较大,让我们看到了创新型信托的希望。2014年,信托业又再接再厉,研发出了保险金信托、消费信托等思维更加发散,结构更加大胆的创新型信托。其中,首款互联网消费权益信托“百发有戏”更是集合了中信信托、百度金融、中影股份及德恒律所等多领域翘楚之力联合打造的,这种多跨界尝试、合作也让信托机构脑洞大开,给他们未来的创新之路打开了新的方向。

  这些创新型信托的衍生,一方面反映了信托业积极探索业务转型,对各领域各方面进行的有益尝试,另一方面也是特定经济环境下被动与主动的产物。尽管这些创新型信托目前尚不成规模,但却是在不断探索土壤,抑或成为未来的趋势和主流产品。不过当前,对于创新型信托的投资,格上理财建议投资者要持谨慎、观望的态度。

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