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我国房地产信托主要模式优劣PK

  • 来源:多盈金融
  • 2015-01-12
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    我国的房地产信托在20027月信托也重新开展后逐步发展。2003年中国人民银行出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对地产企业开发的贷款和个人住房贷款双方面提高了门槛,使得整个行业融资受阻,目光转向了房地产信托产品2003年约有70亿资金通过信托方式进入房地产领域。2008年房地产信托又获得了新一轮的发展。07年央行连续加息六次,同时06年银监会出台的9条措施包括严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%(不含经济适用房)等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款,严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款等使得房地产企业又陷入现金流紧张的局面,房地产信托又一次受到青睐。2008年发行的投向房地产的集合信托产品金额达到272.2亿元。2009年186款房地产集合信托产品,募集资金规模总额375亿元。2010年,尽管监管层加强了对房地产信托产品的监管,房地产信托产品增长势头仍然保持,成立规模数量为397款,金额达到1210.62亿元同比增幅为208%2014年第四季度信托产品募集金额共计2487.4亿元,与2013年同期相比减少了15%。而从具体类别看,投向房地产领域的信托产品第四季度更是遭遇最冷“寒潮”,较去年同期大幅锐减了七成。分析人士指出,房地产信托规模减少,一方面是源于发行端出于风险考虑主动收缩规模。另一方面,资管、发债等融资渠道的增加,也使得房地产类信托项目进一步减少。

    房地产信托目前主要有两种模式,一种是物业的拥有者将物业委托给信托公司,由信托公司进行管理;一种是委托人将资金委托于信托公司,由其将资金投入到房地产业管理。我国目前主要采取的是后一种,即房地产资金信托。按照融资的产权关系,又可以将房地产信托分为三类:债权型,股权型以及混合型。具体比较见下:

一、债权型

    1.贷款型信托。银行贷款类似。信托公司以房地产项目为载体向投资人募资,借款给开发商,开发商到期还本付息。

    风险控制:资产抵押包括土地使用权或在建工程;股权质押;第三方担保。

    优点:融资方式简单,运行成本低。

    缺点:认购100万以上300万以下的自然人投资人不能超过50个,因此,融资规模存在局限性;对房地产企业自身要求较高:“四证”齐全;自有资本金达到35%;二级以上开发资质;项目盈利能力强。

   2.信托集合理财融资模式。商业银行发行理财产品募集资金,委托信托公司设立单一资金信托,其他与贷款型信托相同。

   风险控制:资产抵押包括土地使用权或在建工程;股权质押;第三方担保。

   优点:单笔认购金额低;无投资人购买份数的限制。

    缺点:对房地产企业自身要求较高:“四证”齐全;自有资本金达到35%;二级以上开发资质;项目盈利能力强。

二、股权型

   1.股权投资型信托。信托公司收购项目公司的股权,将获得的经营所得偿还信托的本金和收益。

    风险控制:信托公司直接或者间接参与房地产企业项目的经营管理;股权质押;资产抵押;第三方担保;设立独立账户资金监管。

   优点:便于资金监控;不受自由资金比例和四证的限制。

    缺点:房地产开发周期长和投资者短期获利性的冲突;资金成本高。

    2.信托受益权转让型信托。以股权投资方式对房地产企业或项目进行投资(名义股东,不参与日常管理),并对其投资金额而享有相应的信托受益权份额,到期将受益权溢价回购。

    风险控制:签署信托受益权转让协议;股权质押;资产抵押;第三方担保;设置独立账户进行资金监管。

   优点:不受自由资金比例和四证的限制。

   缺点:对投资者相对风险较高,开发商承担的资金成本高。

三、混合型

    股权和债权信托方式的组合运用。

   村镇银行旅游保险典当物流金融自动售彩票机房地产金融银行理财财经公关人寿保险金融POS机证券担保风险控制:股权质押加其他债权抵押方式。

   优点:方案设计灵活,改善项目资产负债结构。

   缺点:交易结构复杂,管理复杂。
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