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房地产市场:在震荡中趋于稳定

  • 来源:多盈金融
  • 2015-01-12
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    在经历了多年高速发展之后,2014年的房地产市场可谓失去了往日的风光。房价、房地产投资开发、房地产销售,各项指标从年初以来均呈现出高位回落的趋势。房地产行业从黄金时代走向白银时代,已是不争的事实。 

  不过,伴随着一系列政策出台,楼市调控去行政化逐渐显现,外加龙头开发商不断转变发展思路,在减少库存的基础上增加下一步竞争的筹码。房地产市场正在朝着良性发展的态势迈进。 

  调整:新常态下的深度变革 

  谈到房地产市场,最具有风向标性质而且也是最被人关注的,应该就是房价的走势。2014年年初还延续着上一年较高的增长速度,一过春节,房价就出现“环比上涨的城市个数减少,同比涨幅继续收窄,一线城市的房价均出现同比、环比涨幅双回落”的变化,而这样的态势也一直延续到9月份。 

  “市场的周期调整是一个重要因素”。谈到去年楼市降温的原因,上海易居房地产研究院研究员严跃进认为,在2013年市场高位盘整的态势下,2014年楼市各类指标出现同比下滑是符合楼市运动规律的。“2013年较大规模放贷导致房地产市场信贷资源被挖空,到了2014年青黄不接,带来市场较大幅度的降温。”鉴于房地产市场非常复杂,外界影响因素颇多,除了宏观经济之外,看跌或看涨的情绪也有着不容忽视的作用。对此严跃进也表示,在2013年市场火爆的情况下,就有各类“楼市拐点”即将到来的声音,也就是市场已经给楼市繁荣贴上了“非理性”的标签。从这个角度看,2014年以来房地产市场的信心一直都比较脆弱。 

  从9月份开始,在政策着力点发生改变、部分库存消化的基础上,房地产市场重新调整。中国城市住宅价格指数显示,到2014年12月,北上广深四大一线城市房价已有所上升,在销售数据上,一线城市四季度成交量较三季度也环比上升了66%,回暖趋势明显。严跃进表示,2015年全国房价指数的环比增幅将开始由跌转涨,进而带动市场预期的继续转变,此前低迷的房价走势会得到改变。随着环比增幅的牵引力继续加大,房价同比跌幅也会发生变化。 

  这样的现象并不偶然,值得注意的是,从去年的整体走向来看,经济已全面进入新常态,在增速由高速转到中高速的同时,房地产市场作为其中重要的一部分,也开始适应宏观经济的变化。对于绝大多数城市来说,去年以来,房地产市场供求矛盾逐渐显现,直接导致交易萎缩,库存积压。不过,外界普遍认为,长远来看,楼市自发性的调整有助于结束房地产市场此前出现的非理性持续上涨,促进行业转型及经济结构调整,有相对较为积极的意义。 

    政策:减少干预、关注民生 

  房地产市场步入调整期,也引发了政策的反思与重整。这一年来,宏观政策朝着减少行政干预,注重市场化的方向发展。上半年,47个限购城市中有42个陆续取消限购;9月底,央行房贷新政出台;11月,央行再调存贷款基准利率,给予购房者一系列利好。严跃进分析认为,未来,房地产有可能行政干预手段越来越少,而且会更多体现经济手段调控。比如在不动产登记制度推进过程中,各类税收环节更到位,精准度更高,这样才会使房地产市场趋于健康发展。不过他也强调,要谨防报复性反弹的情况出现,基于这一点,行政干预还不太可能彻底退出舞台。业内人士认为,政策的组合拳主要还是指向刚需型购房者,一方面体现出民生导向,同时也为房地产健康稳健发展奠定了基础。而与今年以来宏观调控一贯的思路相一致的是,年末召开的中央经济工作会议未提及房地产业相关内容,可见楼市调控“去行政化”方向已经确立,今后会更加注重长效机制。 

  除了行政化手段逐步淡化,市场化调节越发重要外,政府更是将注意力集中在民生方面。去年的政府工作报告提出改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。随后,国开行住宅金融事业部获批,将重点支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。去年底的中央经济工作会议也再次强调棚户区改造的重要性。外界普遍认为,此举在解决最底层住房需求的同时,也缓解了市场的恐慌,避免房价硬着陆给实体经济造成大的冲击。 

  在日前召开的全国住房城乡建设工作会议上,住建部部长陈政高指出,随着新型城镇化的推进,相当数量的新市民的住房问题还没有解决,相当数量的城市居民对改善性住房条件还有新的期待。基于这种信号,不少分析认为,2015年房地产政策将保持宽松状态,未来改善需求入市门槛还将放低,四大一线城市或将局部区域取消限购政策,楼市整体继续松绑依然是趋势。 

  转型:筑底复苏 

  房地产市场的突变直接导致房企业务量下滑,对于房地产市场的重要参与者地产商来说,2014年市场的调整是挑战,同时也是机遇。虽然这种机遇显得有些无奈,但不得不承认的是,房地产市场不可能像前几年一样永远高速发展,这个行业无论如何也不可能成为不落的神话,市场竞争强度已逐步升级。社科院近日发布的《住房绿皮书:中国住房报告(2014~2015)》指出,预计两年内会有30%到40%的房企遭到淘汰,而且数量缩减的趋势短期内不可能出现反弹。基于这种共识,加速转型成为去年以来地产商尤其是巨头发展的主旋律。 

  据了解,万达集团旗下的地产公司万达商业地产于去年12月23日在香港联交所主板挂牌交易;此前,万科表示将从专注住宅开发转向“城镇化配套运营商”,将目光投向了商业地产、养老地产等多元化领域,希望拓展产品线,分散政策风险;绿地集团从“地产开发商”向“综合地产全程运营商”转型,从中国市场向全球市场转型布局,近日还宣布正在搭建大金融平台,通过产融结合实现土地储备增长与产业地产模式重组;世茂集团建立云平台,转型为生活方式服务商。以主动探索新的经营模式来对应行业变革,不仅是求生存,更是谋取下一步更大的发展机会。 

  地产商迎来了真正的拐点,在2014年一年的震荡过后,所有人都有一个疑问,那就是房地产行业将朝着怎样的方向发展?事实上,基于城镇化的继续推进,城市人口将持续流入,市场需求较为稳定,不少城市的发展前景依旧被看好。《中国流动人口发展报告2014》显示,未来流动人口流向集中的趋势不变,特大城市人口聚集态势加强。这一点在社科院发布的绿皮书报告中也得到印证,预测认为,城市人口流入的宏观拐点尚未出现,房价不会整体崩盘。而严跃进则更为乐观,指出在宏观政策逐步调整,外部经济条件逐渐向好的前提下,2015年应该是房地产筑底复苏的年份。

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