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不动产登记并非房地产调控政策 别用其恐吓房价

  • 来源:多盈金融
  • 2015-01-13
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    近段时间,关于不动产登记的讨论颇多。主流声音似乎是:贪官们要抛房了,房价短期看要大跌了;而且,后面还会紧跟着出台房产税,持有多套房的富人们都会抛房,新增需求也会大幅萎缩,中国房价长期看也将熊途漫漫。果真如此严重与悲惨吗?房地产专家杨红旭撰文指出,中国房地产的黄金时代、暴利时代已经走远,高净值人群对于房产投资的热情明显下降。但如果一定将《不动产登记暂行条例》跟打压房价址到一块,甚至将其列为导致楼市崩盘的重要推手,只能是一种夸张化的观点,也是一种无知的表现。

  首先,回顾此事历程。2007年的《物权法》规定:国家对不动产实行统一登记制度,统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。2013年3月,全国人大审议通过《国务院机构改革和职能转变方案》,明确“建立不动产统一登记制度”。

  2014年7月,国务院常务会议讨论《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》,决定向社会公开征求意见。2014年11月,国务院公布《不动产登记暂行条例》,自2015年3月1日起施行。而且此事还没完,2015年推进统一登记制度的实施过渡;2018年前,不动产登记信息管理基础平台投入运行,不动产统一登记体系基本形成。

  其实,上述演变历程透露出两点重要信息:其一属于立法所需,要想更好的保护居民的物权,统一登记是前提;其二属于政府机构改革范畴,在不动产登记领域,以前政府部门多头管理,以后由国土部牵头统筹管理。

  另外,《不动产登记暂行条例》第一条,也清楚的界定了出台条例的原因与目的:为整合不动产登记职责,规范登记行为,方便群众申请登记,保护权利人合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律,制定本条例。这几点与调控楼市、打压房价没有直接关系。

  所谓“整合不动产登记职责”。也即将原来分散在国土、房管、住建、农业、林业、海洋等部门的职能,整合到由国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作。

  所谓“规范登记行为”。是指通过立法规范登记行为、明确登记程序、界定查询权限,整合土地、房屋、林地、草原、海域等登记职责,实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

  注意,很多人都把注意力集中于商品房。其实,过去十年,多数城市的商品房登记已经相对比较规范,未来规范的重点是非商品房领域、非城镇建设用地领域,也即农村地区的宅基地、耕地、林地、海域等。这与城镇地区的商品房价格变化,并多大关系。而在农村地区集体用地上,只有宅基地、自建房,并无一般意义上的“商品房”。

  所谓“方便群众申请登记”。注意,是方便,而不是要求,更非强制。比如简化申请程序,强调当场审查的原则;比如减轻申请负担,规定登记机构能够通过实时互通共享取得的信息,不得要求申请人重复提交;比如尊重申请人意思自治,规定登记机构将申请登记事项记载于登记簿前,申请人可以撤回登记申请。

  这也就意味着,如果有些群众没有意愿将已有的房产、土地等进行登记,政府是不能强制要求他们登记的。比如,部分城里人购买的小产权房,部分贪官收受的房产,即便2015年3月1日正式实施《不动产登记暂行条例》后,仍然可以不申请登记,官方数据库中仍然不能显示他们拥有的这部分房产。

  所谓“保护权利人合法权益”。接着上面,有些群众,可以继续不把自己占有的不动产进行登记,但这些人的权利也不法律保护。比如,房产不能进行抵押,也不能进行合法转售。这也正是法律的真谛,法制社会的价值也正在于此。对于已经登记的个人不动产,政府及工作人员负有保密责任,并非随便什么人都可查询别人的不动产登记资料。按照物权法的有关规定,只有权利人和利害关系人,才有权申请查询。

  分析完上述四点,大家至少可以明白一点:《不动产登记暂行条例》的出台,目的并非为了抑房价,也不是为了反贪。因此,对楼市和房价的冲击,远没部分人预期的那么大。那么,难道就没有一点点负面影响吗?

  确实有。这得从另外一个角度分析。近两年,官方频提房地产调控长效机制。2014年多数城市放松限购和限贷,也表明过去几年以行政干预为特色的临时性调控,正向长效机制过渡。

  2014年3月出台《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》,其中部分内容直接与房地产相关,尤其是在第七篇“改革完善城镇化发展体制机制”中,包括“健全城镇住房制度”一个章节,其中明确提出:健全房地产市场调控长效机制。这段内容较长,与房地产调控有关,而且这是官方第一次系统性的释述“长效机制”。

  内容如下:“调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策,共同构建房地产市场调控长效机制。各城市要编制城市住房发展规划,确定住房建设总量、结构和布局。确保住房用地稳定供应,完善住房用地供应机制,保障性住房用地应保尽保,优先安排政策性商品住房用地,合理增加普通商品住房用地,严格控制大户型高档商品住房用地。

  实行差别化的住房税收、信贷政策,支持合理自住需求,抑制投机投资需求。依法规范市场秩序,健全法律法规体系,加大市场监管力度。建立以土地为基础的不动产统一登记制度,实现全国住房信息联网,推进部门信息共享。”

  上面这段话,其实把长效机制的内容与手段,讲得比较明白。它主要包括四类政策工具:住房、土地、财税、金融(对四个工具的分析本文不作展开)另外,建立一项制度(不动产统一登记)、实现一种联网(全国住房信息)、推进一个共享(部门信息),这三者具有内在联系,如今就体现在《不动产登记暂行条例》中。

  先进行统一的不动产登记,才能形成统一的数据库,然后有助于实现全国住房信息联系,而且登记信息将会实现国家、省、市、县四级实时共享,以及与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门实时互通共享,还有国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门互通共享。

  值得关注的是,在实行不动产统一登记制度之前,住建部已经在推进城市住房信息联网了,只是步调较慢,2012年完成了40个主要城市信息联网,2013年却没能按计划实现500个城市的联网。这也从侧面说明:住宅登记制度远比农村土地房屋登记制度完善,即便不出台《不动产登记暂行条例》,照样能够最终完成500个城市的住宅信息联网。

  这就又涉及到房产税。很多人认为,《不动产登记暂行条例》是为开征房产税做准备的。这是错误的观点。只要住房信息实现联网,就能在全国开征比较健全的房产税。退一步讲,即便全国住房信息没联网,也能针对一个城市开征房产税,重庆和上海不就如此吗?况且,房产税属于地方税种,将成为地方税的主干。

  我认为,一个城市的政府只须根据一个家庭在本地区的住宅拥有情况征收房产税即可,不一定非得根据这个家庭在全国拥有的住房套数征税。因此,实行不动产统一登记,其实与开征房产税,并无直接、必然联系。房产税的开征时点主要取决于立法进程,而与《不动产登记暂行条例》的实施基本无关。

  最后总结一下。《不动产登记暂行条例》是一项基本法规与制度,并不属于房地产调控政策,其实施与房地产调控也无密切联系,只是有利于房地产调控的长效机制建设,有助于更加科学、合理的制定调控政策与措施。

  另外,也与将来出台的房产税无直接关系。不得不承认,中国房地产的黄金时代、暴利时代已经走远,高净值人群对于房产投资的热情明显下降。但如果一定将《不动产登记暂行条例》跟打压房价址到一块,甚至将其列为导致楼市崩盘的重要推手,只能是一种夸张化的观点,也是一种无知的表现。

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