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谁将是2015年瞬间“轰然倒下”的房企?

  • 来源:多盈金融
  • 2015-01-13
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    2014年全年,受银行信贷紧缩等因素影响,整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来,尽管下半年以来各类“救市”政策出台,楼市年底也出现了“翘尾行情”,但是,大多数大中城市成交量仍然同比2013年下滑2-3成,个别城市成交量甚至同比2013年下滑4-5成。

  从2015年年初大中城市市场库存及去化周期来看,大多数大中城市楼市库存仍然偏高,2015年市场仍然普遍性面临着“去库存”的压力,此时,对于大多数中小房企来讲,仍然面临资金面的紧张的压力。

  房企资金面危机现象频现

  从房企2014年销售业绩来看,能够完成全年销售业绩指标的企业仅为少数大型品牌房企,比如、恒大地产、万科、中海地产、融创、旭辉、招商、新城、越秀等这10来家;大多数房企销售金额仍然会同比下滑,无法完成年度销售业绩指标,而中小房企下滑尤为明显,并且大型房企与中小房企之间出现了更加明显的“分化”趋势。

  与此同时,2014年以来,受到银行信贷紧缩、“钱荒”、销售业绩不佳等因素的影响,房企深陷资金链危机的现象频现。继2014年年初浙江出现兴润置业房企倒闭破产的现象之后,中小房企频频出现资金面的危机。比如广东光耀集团、青岛(楼盘)君利豪集团、南京(楼盘)福地、西安(楼盘)浐灞·新天地、赛高国际、紫翰庭院、汉城湖畔项目的四家开发商、杭州(楼盘)中都集团等。2015年初,由于前期激进扩张、销售业绩不佳、银行惜贷等因素,房企也没有摆脱资金面危机的基本面,比如,佳兆业在新一年的年初就频频陷入资金面危机的传闻。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,进入2015年,即使2014年下半年以来各类“救市”政策出台,楼市在年底也出现了“翘尾行情”,但是,市场库存偏大的基本面没有改变,楼市“惜贷”常态化的基本面也没有改变,对于大多数中小房企来讲,2015年仍然会面临资金面的紧张的状况,仍然有可能出现的债务违约风险。

  2015年三类房企或将瞬间“轰然倒下”

  笔者认为,在2015年银行“惜贷”常态化的市场背景下,即使大多数一二线城市市场基本面良好、开发企业不缺资金的情况下,大家也普遍对未来市场预期感觉到不确定性,尤其是中小企业,可能面临更多的债务违约的市场风险。那么,谁将是2015年即将瞬间“轰然倒下”的房企?这些即将瞬间“轰然倒下”的房企具有哪些特征?

  从2014年大多数资金面暴露出问题的中小企业来看,融资成本与拿地成本偏高成为其企业经营层面较大的问题,比如,浙江兴润、光耀集团等资金链危机事件也与融资成本与拿地成本偏高密切相关,而此前的盲目拿地或盲目多元化扩张使其资金面状况更加恶化。

  从2015年上半年银行信贷大背景来看,即使央行降息也不会改变银行继续“惜贷”的行为,从实际市场表现来看,银行对于中小房企的贷款仍然是比较谨慎,并没有出现实质性松动,银行等金融机构不会无限制再给房企更多的“救命钱”,甚至当前金融机构为了控制投资风险已经开始对于中小企业“停贷”,这些因素成为2015年年初类似于佳兆业等这样的房企出现资金危机的导火索。

  从2014年-2015年上半年整体市场大背景来看,总结下来,城市或区域板块库存量大,销售去化压力较大;产品定位偏高端或有部分缺陷,无法与市场需求匹配,或者在楼市大环境遭遇低迷期阶段遇到销售瓶颈;房企在主营业务之外盲目进行多元化扩张,导致企业经营陷入困境;激进拿地进行扩张,导致土地成本与开发成本较高都有可能导致企业面临销售压力,从而导致房企面临资金面的问题。

  从上述角度来看,房企必须想方设法融资或回笼资金来缓解自己企业经营面临的问题。从常规思路来看,房企一般会采取以下措施来解决资金面困境问题。

  第一、通过降价销售回笼资金。对于房企来讲,通过降价销售是房企可控的,一般来讲,是房企首先选择的方式,并且资金面越紧张,房企进行降价销售回笼资金的可能性就越大。

  从房企进行降价销售的策略来讲,首先房企会从战略布局上评估,将已布局的不合理的活定位本身存在问题的项目进行降价销售,使企业的布局更加合理化;如果通过上述调整仍然无法解决短期面对的资金面的问题,那么,从公司全局考虑,就应该进行大范围的降价动作了。

  第二、通过银行等金融机构渠道进行融资,尽可能通过多元化渠道的融资调整企业的资产负债结构,降低短期资产负债比例,缓解资金面的压力。

  第三、如果上述两个办法无法实现缓解资金面紧张的压力,那么,对于房企来讲就应该采取一些触及房企底线的必要拯救措施了。比如,卖股权、卖项目,通过舍卒保車的方式保证企业短期内能够“活下来”。比如近几年来,绿城频繁买股给九龙仓、融创、中交等,皆为当时资金面相对较为紧张的缘故。

  那么,哪类房企将是2015年即将瞬间“轰然倒下”的房企?这些即将瞬间“轰然倒下”的房企具有哪些特征?

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,从上述分析来看,三类企业也最容易受到上述因素的影响,具体来讲:第一类,产品类型偏高端周转率较慢的企业,这些企业的销售业绩最容易受到影响;第二类,前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业,或盲目多元化扩张,导致房地产主营业务受到影响的企业;第三类,一部分资信不太好贷款受限的中小企业,由于难以获得银行贷款,这些房企在2015年仍然会面临资金面断链的市场风险。

  而至今为止,由于市场库存偏大的基本面没有改变,楼市“惜贷”常态化的基本面也没有改变,此外,中小房企无论在资本市场还是销售市场无法与大型品牌房企抗衡,这就使得中小房企在2015年仍然会面临比较大的资金面的问题。如果上述三类开发商在销售回款上会面临比较大的压力,再加上开发贷款比较难获得,理论上开发商这个时候就不得不进行卖股权、卖项目的操作了,如果卖项目、卖股权也无法使这类公司继续“活下去”,那么,这些中小房企极有可能成为瞬间“轰然倒下”的房企。

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