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房地产信托投资应“量体裁衣”

  • 来源:多盈金融
  • 2015-01-13
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2015年的信托理财市场会给投资者哪些惊喜,又有哪些风险需要谨慎规避?

    日前,“2015年信托投资策略报告”指出,“老牌明星”房地产信托未来依然有无限前景,不过,该类信托的风险同样不容小觑。对此,投资者应该关注项目资金的使用,并且着重了解资金的投资标的,选择适合自己的风险度。

  多重利好因素依然存在

  2014年,房地产信托并没有如市场恐慌的爆发系统性风险,但单个产品风险的陆续暴露,也降低了投资者的热情。该报告指出,尽管去年很多问题房地产信托产品最后都以延期、信托公司兜底、第三方接盘等方式未违约,但市场和监管层均已意识到,当前房地产市场,尤其是三、四线城市已经存较大泡沫,部分开发商也因过度开发而面临资金周转困难;房地产信托近几年的快速扩张已经积累了较大的风险。

  因此,国家对房地产市场的调控进一步加强,银监会对房地产信托的监管和指导趋严,信托行业自身也开始严控项目筛选,2014年房地产信托的扩张受到了较大限制。根据信托业协会数据显示,2014年前三季度新增4030.94亿元房地产信托,较上年同期(4750.97亿元)下降了15.16%。

  专家表示,事实上,目前在整个信托资产规模中,房地产在所有领域中占比最小,仅10.03%,整体风险并不大。此外,在2014年下半年,房地产限购、限贷相继取消,楼市松绑迈入新阶段。同时,十八届三中全会把城镇化作为我国经济发展的主要支柱和今后推动经济发展的主要动力,未来持续增长的刚需人群将进一步推动房地产的发展。本届政府的房地产市场调控思路是建立在长效机制上的,这一系列长期制度建设将会有效抑制投机性需求,促进地产市场持续健康发展。作为房地产行业的重要输血通道,房地产信托未来依然有无限前景。

  风险管理应摆在首位

  不过,房地产信托的风险也同样不可忽视。除信托机构对发行房地产信托更严苛外,格上理财也建议投资者在筛选房地产信托产品时,也须持更加审慎的态度。

  按用资阶段分,比如说,前期拿地:指开发商处于土地获取阶段的融资需求,此时项目尚不符合银行及信托贷款要求,一般会通过股权投资类信托来实现融资。这类项目要重点关注土地款的缴纳中信托融资与自有资金的配比比例、项目规划以及各种证照的获取时间点等要素;建筑施工:处于建筑施工阶段的房产项目融资途径较多,融资方式也相对灵活。此类房产项目已进入正轨,要更加关注房地产规划的执行情况以及预售情况。资金缺口、销售定价、市场定位、周边配套、去化率、销转投比例等因素会影响还款来源;装修经营:一般指成熟的房产项目的升级改造或者经营所需资金,常见于商业地产项目,还款来源多为商业物业的租金。此类项目基于已经建成且成功经营的房产基础上,其主要考察点为项目本身的经营情况,比如入住率或出租率、租赁合同期限、期限内经营回款等。
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