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房地产投资增速下行是大概率事件

  • 来源:多盈金融
  • 2015-01-14
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    展望2015年,行业拐点已现。

  2014年11月单月全国商品房销售面积和销售额创2014年各月新高,但由于2013年11月基数较高,同比增速没有明显改善。由于2013年全年13亿平方米的销售面积已经到了极限,未来销量很难再突破这个水平。从比较长远的角度考虑,现在的市场状况并不算差,销量仅次于2013年同期,仍处于顶峰水平。但11月末全国商品房待售面积接近6亿平方米,创历史新高。未来去库存压力仍大,投资增速将继续下行。

  在2012年的6月和7月,央行曾两次降息,五年以上贷款基准利率两次共计下降了50个基点,此后楼市的火爆持续了近一年时间。而央行此次降息,五年以上贷款基准利率一次性下降了40个基点。此后楼市走势可以参考2012年的走势。商品房月销售保持较快增速大约可以维持三个季度。楼市最好的时间段将出现在2015年第二季度,月销售同比增速有望达到10%+。预计2015年全年全国商品房销售面积同比增速为5%。

  根据观察,商品房销售金额一般领先于房地产开发资金来源3-5个月。而房地产开发资金来源一般又会领先房地产开发投资3个月左右。2014年1-11月份,商品房销售额累计同比下降7.8%。预计2015年上半年销售增速将有明显提高,在销售开始回暖的6-8个月后房地产开发投资增速才会有所起色。

  但考虑到2014年11月末全国商品房待售面积接近6亿平方米,创历史新高。未来去库存压力仍然较大。2015年全年房地产开发投资完成额增速继续下行是大概率事件,预计2015年全年房地产开发投资增速将首次降至个位数,6%左右。

  另外,各城市楼市走势继续分化。一线城市需求旺盛,常住人口数量大幅高出户籍人口,人口呈现大幅净流入态势,二三线城市的特点则是常住人口数量小幅高于户籍人口,基本持平或是常住人口低于户籍人口,人口没有大幅净流入。一线城市土地供应相对稀缺,二三线城市土地供应量较大。因此在一线城市拥有较多土地储备的房企未来业绩的确定性较强。

  我们选取了30个城市作为样本,其中包括了四个一线城市和部分二、三线城市,将30个城市按常住人口与户籍人口的百分比分为三类:150%以上、100%-150%之间和100%以下。比值在150%以上说明当地潜在住房需求旺盛;100%-150%之间说明当地潜在住房需求适中。100%以下说明当地潜在住房需求萎缩。我们可以看到比值在150%以上的城市包括全部四个一线城市以及厦门和苏州,这几个城市的潜在住房需求比较旺盛。

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