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房地产信托占比下降 兑付危机或解除

  • 来源:多盈金融
  • 2013-08-07
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  2012年5月以来,国内房地产销售市场开始回暖,下半年后,房地产投资加大导致的融资需求增加;另一方面,房地产企业特别是中小型民营房地产企业通过银行途径获取资金仍然较为困难,这就导致房地产信托在2012年三季度特别是第四季度的重新抬头。

  尽管存量规模持续上涨,但房地产信托的占比自 2011年2季度开始却持续下滑,2013年2季度仅为8.6%,比2011年2季度的16.2%下降7.6个百分点。

  中信建投分析师魏涛表示,房地产信托存量增加,但占比持续下降,占比的下降也在一定程度上降低了房地产信托的风险。

  中信建投提出,从对未来一年半房地产信托月度到期规模的预测得出,尽管房地产信托在2013年7月-11月期间、以及2014年5月-8月期间会迎来兑付高峰,有一定兑付压力,但总体而言,这种压力是可控的,不会造成行业内的系统性危机。

  他表示,首先,结合自2012年7月以来的历史数据看,真正的兑付高峰应是2013年3月-6月,尽管在过去的一年中有几个项目出现了到期不能兑付的情况,但并没有爆发大规模的房地产信托到期兑付风险。

  其次,就预期收益率而言,尽管房地产信托始终高于行业整体水平,但自2011年四季度起,房地产信托的预期收益率就开始下行,资金成本的降低有助于缓解未来房地产企业的兑付压力。

  第三,房地产信托占全部信托规模的比重上,自2011年3季度达到16.6%的峰值后就一路走低,截至2013年一季度,占比已下降到8.6%,其中房地产信托规模占集合资金信托的比重也由 2011年2季度的90.11%下降到2013年2季度的36.74%,表明房地产信托的近一年多来的增速已远远低于行业和集合资金信托的总体水平。

  第四,房地产信托的抵押物较为充足,出现风险时保障充分。一般而言,房地产信托的抵押率在40%至50%之间。当融资方不能兑付时,抵押物可抵抗50%的跌幅,保证投资者的收益。此外,除了以地块等作抵押,信托公司一般会要求融资方采取其他增信措施,如股权质押、大股东连带责任担保等等,以进一步加强信托计划的安全性。

  第五,房地产信托中有一部分是保障房建设、旧城改造等项目,受到政策及地方政府的扶持。数据显示,国家财政在保障房方面的支出逐年上升,保障房建设工作日益深入,房地产信托在其中也扮演了不可或缺的角色。此类项目虽是地产类建设,但受到宏观政策的扶持,因而与商业地产投资有着本质的区别,风险较低。

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