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房地产信托基金有望落地

  • 来源:多盈金融
  • 2015-01-15
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  自去年12月市场传出北京四地将试点后,昨日房地产信托基金(REITs)再度受到住建部的力挺。住建部最新发布的《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(以下简称《意见》)中强调,将大力推进REITs试点,要求各城市积极开展并逐步推开。不过,在住建部对推广REITs热情高昂之时,业内人士却对REITs的试点之路充满担忧。

  住建部力挺REITs

  昨日,住建部在《意见》中指出,为了充分利用社会资金,进入租赁市场,多渠道增加住房租赁房源供应,积极鼓励投资REITs产品,要求各城市积极开展REITs试点,并逐步推开。

  事实上,早在2009年我国即已开始研究REITs的试点,央行联合银监会、证监会等部门成立“REITs试点管理协调小组”,明确信托基金投向已经使用且具有稳定现金流的房地产物业,但由于诸多阻碍,REITs在中国一直停摆不前。直到去年11月,市场传出REITs有望在北京、上海、广州、深圳四地展开试点消息,REITs在中国的发展才算迈出了实质性的一步。

  所谓REITs,即是房地产证券化的一种手段,把暂时无法出售、流动性较低的房地产利用证券化的方式进行变现,其收益主要来源于租金、物业收入和房地产升值等。

  对于REITs的发起主体,格上理财分析师曹庆展指出,将主要会以信托公司、证券公司、基金公司以及一些其他的私募基金机构为主。目前国内的公募基金中,鹏华、广发等已经推出了专门投资于国外市场REITs的QDII基金。

  高昂税收成挡路石

  在国内沉寂多年的REITs,为何现在又急于推出?

  有市场分析人士指出,“十二五”期间,我国将建设3600万套保障性住房,预估总成本超过2万亿元。但仍以中央财政拨款、地方政府土地出让金垫资为主,资金压力较大。但通过REITs来融资就可以缓解融资压力。

  住建部也在此次发布的《意见》中指出,推进REITs试点有利于促进住房租赁市场的发展,有利于解决企业的融资渠道,有利于增加中小投资者的投资渠道。

  不过,在很多房地产以及资管方面的专家看来,REITs在中国的推开还存在税收方面的阻碍,若针对房地产高昂的税收无法给予相关的红利,那么市场融资能力将十分有限。

  北京中原地产首席分析师张大伟就预计,国内市场即便是成功试点出REITs也只能是小范围个别的推广,因为REITs一般的收益来源于房地产租赁,但我国的租赁市场收益很低,即便是商业地产最多也只有3%-4%的盈利点,还不如国债的收益,由此市场的盈利空间有限就很难吸引到投资者的资金参与。而国外的房地产租赁市场就比较成熟,投资国外的REITs收益至少能达到5%以上。

  此外,记者了解到,真正造成我国REITs盈利空间有限的原因是房地产相关税收的高昂。但根据中国企业投资协会副会长、中房集团原董事长孟晓苏当时对于收益率的估算,离REITs的需要差距不小。

  孟晓苏指出,我国商业地产的租金收入需缴的租赁税、所得税和房产税等都较高,粗略统计,国内REITs的收益率需要13%-15%才能达到REITs收益的基本要求。这也说明,我国若没有相应的免税政策出台,REITs将无法得到规模化发展。

  监管架构依然缺位

  除了税收障碍外,REITs在未来归属于哪个金融监管部门监管目前也有待明晰。“国内的房地产开放商投资大多还是青睐于将地产出售,对于这种新型的融资工具一时间恐怕也很难接受。此外,REITs作为一种金融投资工具,应该有专门的监管部门,究竟是由银监会、证监会还是央行监管都尚未明确规范,在政策上也显然还不成熟。”用益信托分析师李�D指出。

  此外,在机构投资人和资产管理人的准入问题上,也需要有相关细则的推出,REITs的管理人往往需要具有充足的房地产资产经验及细致的风险识别能力,但当前有国际化经验又熟悉本土市场的团队并不多见。

  不难看出,即便是四大城市推出有成功的案例,但如果没有一套完整的法律监管体系保障REITs投资运行,势必也无法在国内生根发芽大面积铺开。譬如在税收方面,在美国的REITs可以获得有利的税收优惠,REITs不属于应税财产,且免除公司税项,就避免了双重纳税。

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