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底特律对中国楼市的启示

  • 来源:多盈金融
  • 2013-08-08
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  美国大城市底特律市,因为不堪巨额债务负担,最近终于向法院申请破产保护。这尽管早在市场预料之中,但消息传出依然震憾了全美乃至全球,对中国特别是中国楼市来说,或许更有启迪意义。

  汽车之城、音乐之都的底特律市,其当年迅猛发展的速度、急剧膨胀的城市规模,是中国许多城市孜孜以求的榜样。罪恶之城、悲惨之城、腐烂之城,底特律市后来沦落的轨迹和原因,自然更值得“后学者”的关注和警惕。

  从昔日的辉煌到今日的败落,底特律市衰败的原因是多方面的,这其中大家公认的最根本的原因,主要有两个:一是底特律产业单一,过分依赖于汽车业;二是人员持续外迁,最终导致人口规模急剧下降。

  前车之鉴,后事之师。底特律市因为产业单一、人口外迁等原因,从昔日的辉煌崛起到今日的走向衰败,如此大起大落的过程和轨迹,对于中国城市发展特别是对于今日楼市调控来说,至少存在以下两方面的启示:

  一是城市规划要有前瞻性,避免争先恐后地造鬼城。底特律市上个世纪的蓬勃发展,依托的主要是汽车工业的发展。底特律是福特、通用和克莱斯勒的发家之地,随着汽车工业蓬勃发展,底特律市人口规模急剧膨胀,鼎盛时期曾高达185万左右。

  到了上个世纪70年代,随着日韩和欧洲汽车工业的逐渐兴起,美国汽车工业江河日下,底特律市开始走向衰退,伴随着失业率、犯罪率的不断攀升,是人口的大量外迁,今天底特律市人口仅剩71万人,不及鼎盛时期的一半。

  成也汽车,败也汽车。底特律市之所以出现如此危机,根本原因在于过度依赖汽车工业,底特律市80%的经济依赖于汽车业。产业的单一也造成财政收入来源的单一,当汽车业蓬勃兴旺时,财政收入快速增长,而当汽车业陷入困境时,财政收入也就随之下滑。

  相对于底特律市来说,中国许多城市的规划发展更加令人忧心,因为底特律市当年的迅猛发展、急剧膨胀,毕竟还有着汽车工业的坚强后盾,而今日中国许多地方急不可耐、跑步进入城市化的发展,依赖的却主要是“圈土地、炒地皮”。

  据多盈金融研究中心统计,底特律市有78000栋废弃建筑物,66000块闲置土地,高达27.8%的失业率,以及因经费不足,有三分之二的救护车不能动,40%的街灯不能亮,还有居高不下的犯罪率。

  在底特律市房价跌至“白菜价”同时,美国房地产市场近一年来却在强劲复苏。譬如,4月美国大城市房价同比涨幅创2006年以来新高,其中20个大城市房价指数同比上涨12.1%;5月美国新房销售量环比上涨2.1%至47.6万套,创2008年7月以来新高。

  即便在大底特律区,从2011到2012年,地区房地产价格同比上升幅度也高达13.6%。据当地资深房地产经纪人潘重华介绍,距离底特律市区开车距离仅30分钟左右的Troy市,其房地产情况与底特律市区就有天壤之别。

  从大底特律区房地产市场“冰火两重天”可以看出,房地产市场是一个区域性非常强的市场。中国幅员辽阔,各地经济发展水平差异很大,房地产市场差异也较大,房地产调控时或许需要更多地考虑到各地的差异性。

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