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房地产进入全面调整时代

  • 来源:多盈金融
  • 2015-01-16
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    在经济下行压力渐增、住房需求仍然是长期客观存在的新宏观背景下,房地产市场需要调整,这是在楼市发展的关键阶段,各方主体通过市场博弈而进行的一次自发调整。本次调整是楼市三期调整的重合,也决定中国住房市场从“卖方市场”转入“买方市场”。

    最近,中国社会科学院有关专家撰文提出,本次楼市调整与此前相比具有两大特点:第一,调整(衰退与复苏)时间更长、速度更慢、程度更深;第二,未来楼市将进入中速增长的常态,2015年的住房市场将呈现双重分化走势,整体呈现复苏乏力的态势。

人口结构催发楼市转变

    从数字中不难发现,2013年中国楼市在疯狂上涨中隐现调整迹象。从2014年第一季度开始进入调整状态,2014年第三季度进入全面调整。2013年12月,70个大中城市中,房价环比上涨的有65个,持平的有3个,环比下降的仅2个。到2014年9月,环比下降的城市急增至69个,房价下跌城市个数迅速增加。

    需求最终取决于人口结构。第一,劳动适龄人口。2010年,15-64岁人口占总人口比例达到74.5%的峰值,到2013年这个比例下降到72.8%,65岁以上买房需求较薄弱的群体占比逐年增加。第二,婚龄人口。70年代初和80年代中后期的人口高峰,带来了1985-2010年带来了房地产“刚需”的增加。我国20-39岁年龄的人数在2015年后出现明显下行趋势。我们预计全国新结婚对数将从2013年的1350万对,逐年下滑至2020年的800万对。第三,城镇人口。城镇新增人口在2010年达到2500万的峰值后,也开始明显下降。第四,住房存量。城镇居民住房2013年人均达到33平方米,户均达到1:1,尽管城镇居民人均可支配收入仍将快速增长,进而导致住房需求将继续增长,但告别短缺时代的住房需求收入弹性将明显下降。

    2010-2015年劳动力人口、城镇人口、婚龄人口以及住房存量的变化共同促成国内房地产在长周期上出现增长的拐点。住房市场发展:将由高速增长到中速增长,加速增长向减速增长,从“卖方市场”到“买方市场”转变。

三大因素促动此次调整

    第一,供给过度。 过去几年,竣工面积快速增加,尤其是2011、2012、2013年均接近20亿平方米,人均住房面积迅速提升,住房短缺时代提前结束。按照每年城镇人均1平方米的快速增长,每年住房总增长8亿平方米左右,考虑拆迁重置,每年不应超过12亿平方米。但若按照过去几年每年增加20亿左右的增长,未来住房存在严重的潜在过剩。

    2013年中国房地产上行速度加快,需求得到过度释放:2013年1-12月,中国商品住房销售面积为115723万平方米,同比增长17.5%;中国商品住宅开发投资额为58951亿元,同比增长19.4%。到2013年12月底,中国新建商品住房待售面积32403万平方米,同比增长37.2%。到2014年9月底,中国新建商品住房待售面积增加至37676平方米,同比增长28.5%。

    第二,预期改变。宏观背景的变化以及三期调整的重合,尤其在2014年初,市场预期发生改变,住房新开工面积出现负增长。2014年1-9月,中国商品住宅新开工面积为91754万平方米,同比下降13.5%。与此同时,至2014年9月,租金指数同比上涨2.6%,较上年末涨幅下降2.1个百分点。

    第三,资金紧缩。住房金融同时连着房地产的供给与需求。在金融市场上,金融机构预期的改变,一方面,导致了开发商的资金来源紧张,影响住房投资。另一方面导致抵押贷款下降,影响住房需求,最终也影响住房开发投资。2013年1-12月房地产开发企业到位资金同比增长26.5%,个人按揭同比增长33.3%,而2014年1-9月份,则为2.3%和-4.9% 。

加快改革推进良性调整

    有专家认为,2015年应在住房及相关制度改革上取得实质性重大进展。第一,完善住房保障制度体系,推行“共有产权住房”制度;第二,完善房产税收制度,建立直接面向个人的房产税征管制度,扩大物业税开征试点;第三,改革集体土地转换国有的制度,改革完善土地的储备、交易、收益分配等制度。第四,建立新的住房财政制度,增加中央政府对住房公共服务的分担份额,扩大地方政府税费收入的分成比重;第五,完善住房金融制度体系。首先,中央政府新建或改造国家开发银行,建立国家住房发展银行。其次,改革公积金制度,建立中国住房公积金储蓄银行集团,建构统一的全国性的住房公积金管理和运作平台。再次,建立住房抵押贷款证券化制度,建立抵押贷款的二级市场。第六,建立和完善住房租赁制度,建立商品房的“承租者保护,承租者市民待遇”的制度。

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