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2015年房地产行业“天气预报”

  • 来源:多盈金融
  • 2015-01-16
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    “去年上半年能够争取到给佳兆业这样的公司发信托产品已经很不容易了,谁会预料到会发生这样的事。”一家知名信托公司的信托经理向《每日经济新闻》记者感叹道。

  佳兆业违约事件,让此前很少被注意到的房地产行业腐败风险,第一次被高度重视,引起行业内外的警觉—佳兆业之后,会否还有其他地产公司因卷入腐败案件而被禁售,或者被司法部门勒令冻结银行账户,导致资金链断链?

  多数行业人士相信,佳兆业的现象仅属于个案,而且随着房地产行业的腐败问题逐步暴露,类似现象会越来越少。新城控股高级副总裁欧阳捷认为,房地产行业未来将更趋规范,对行业的行政监管也更趋透明。

  佳兆业事件仅是特例?

  尽管佳兆业事件让境内外投资者对房地产行业有所担心,但是在卫明不动产智库负责人蔡为民(博客,微博)眼中,“佳兆业应该是一个特例”。在他看来,虽然过去开发商为了获取更廉价的土地,会涉及一些官员的贪腐行为,但大部分涉及并不深,因此产生的后果也不会特别严重。多数情况下,只要能向纪检部门说清楚问题,一般也只是企业负责人需要承担相关刑事责任,对公司的经营不会有太大影响。

  第一太平戴维斯中国市场研究部负责人简可说,反腐对房地产行业的影响目前已经充分显现,所以未来反倒影响不大了。

  在房地产行业,佳兆业的案例确实有一些特殊性。

  一位不愿具名的地产商高管表示,佳兆业事件其实更多是与旧改工程有关。而在这个领域,目前大多数房地产公司的兴趣都不大。原因是旧改一方面会令企业沉淀巨额资金,短期内难以获得较好的收益;另一方面则是因为参与旧改需要一定的政商背景,而这会令政商关系趋于复杂。所以,相当一部分上市地产企业并不愿意涉足这一领域。

  在他看来,佳兆业事件后,房地产企业涉足旧改的现象会进一步减少,尤其是如果国家未来允许各地的城投公司发行城投债,用以作为旧改的资金,那么房地产公司参与城市旧改的情况将进一步减少。对各地政府来说,净地出让项目,不仅符合国土资源部对于土地出让的规定,更有利于土地以更高价格出让。

  行业整体环境向好

  由于此前有消息称,央企背景的一家企业愿意收购佳兆业,因此,本次事件之后,业界有观点认为,会再出现“国进民退”的趋势,即国有资本在推行混合所有制的大背景下,大规模进入那些市场化程度高的民营企业,演绎新版本的“国进民退”。

  亿翰智库房地产上市公司研究中心副主任张化东就持类似观点。他认为,随着一批民营房地产企业涉嫌腐败事发,未来政府官员在和民营企业接触时会格外谨慎,尤其是涉及旧改等领域时更会如此。

  在这样的背景下,国企可能会获得更多的旧改或者购地机会,而民营资本则需要转向更为激烈的公开市场参与土地拍卖。在综合成本日趋上升的大背景下,部分民营房地产企业也许会和绿城一样,转投国企的怀抱,进而获得比较多的经营优势,以提升公司的收益。

  也有业内人士并不认同上述看法。因为,腐败并不仅仅出现在民营企业,在国有企业也有可能涉及,因此,并不存在政府官员可能会更倾向于和国有资本接触的说法。

  不过,经过持续的反腐,也许会对房地产行业的整体管理环境产生良性促进作用。欧阳捷表示,原来的管理界面并不是特别清晰,哪些在政府管理职责范围内,哪些不在其管理范围内,没有一个明确的定义,这给了一部分腐败分子权力寻租的机会。但是随着反腐力度的深入,以往行政权力的灰色地带将慢慢变得透明,政府对房地产行业的管理也会变得更为透明、规范,从长远来看,有利于促进行业发展,为房地产市场创造一个公平、公开、透明的市场竞争环境,所以对行业的未来反而是件好事。

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