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房地产信托基金能拯救楼市吗?

  • 来源:多盈金融
  • 2015-01-16
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    1月14日,据住房城乡建设部网站消息,住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,《意见》指出需要充分认识培育和发展住房租赁市场的重要意义。发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用。通过建立住房租赁信息政府服务平台,积极培育经营住房租赁的机构,支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租,积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点,支持从租赁市场筹集公共租赁房房源等多种渠道,发展租赁市场。

  据报,住房和城乡建设部已初步确定了京、沪、穗、深四个特大城市REITs(房地产投资信托基金)试点方向,范围初步定于租赁性保障房,包括公共租赁住房、廉租房。Reits试点再度推出,与房地产市场稳健性密切相关。

  将不动产价值稳健的抗通胀属性与证券基金公开买卖的流动性结合起来的房地产投资信托基金,具有风险低、变现灵活特点,再加上税收和费率优惠,同时又因投资者门槛低,因而成为大众型获利较高的投资工具。另一方面,Reits在吸引社会资金进入房地产市场的同时,也为房地产市场带来充分的资金供给,对房地产市场具有明显资金推动作用。当然,为防止房地产市场泡沫,应禁止Reits投资空置土地项目;实行限购的城市,宜设定更严格的比例限制投资于短期项目;为防止风险,还应限制Reits尤其是公募Reits投资于无限责任资产。

  在美国等发达市场,这种信托基金已成功运作多年。十年前,因经济、金融环境和房地产市场的波动,我国的Reits试点被叫停。如今,经过多轮普遍上涨和政策调控,我国城市房地产市场出现分化征兆,一线城市趋于稳定,部分二三线城市出现回落调整和下行压力。考虑到我国城镇化进程、人口结构分布以及城市房地产供给因素,在京沪穗深四大城市恢复Reits试点,有稳定市场预期的作用。

  当前我国各地愈来愈多的政策性住房投入已对公共资金形成巨大压力,迫切需要开通退出渠道,这就需要产品开发、模式设计与机制构建,以稳定回报来吸引社会资本甚至公众闲散资金。由于政策性住房租金水平较低,难以对投资者构成强大吸引力,这就尤其需要对政策性住房的Reits项目实行税费优惠,甚至考虑冠名而致的公共形象和广告效应。因此,Reits试点需要法规和政策配套。

  “REITs作为国外房地产市场主要的资产证券化手段,已经诞生了半个世纪,但在我国还处于尝试和探索阶段。”广发证券(000776,股吧)房地产行业分析师乐加栋认为,在目前的市场环境下,推动REITs发展,对我国房地产行业以及整个金融市场乃至宏观经济都将产生重要影响。9月底中国人民银行、中国银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中,明确提出“积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点”。国外成熟的REITs产品一般具备一定的税收优惠、良好的流动性、低投资门槛和标准化设计等特征。从房地产行业来说,如果REITs顺利推行,商业地产企业通过出售给REITs还可实现退市套现和资金的回笼,提高了内部收益和缩短了投资回报周期。

  长期以来,由于REITs涉及房地产,有人担心推行REITs会引起住宅价格继续上涨,但从目前国内的情况来看,这种可能性并不大。海通证券(600837,股吧)高级分析师倪韵婷认为,海外REITs的房产主要是以家用住宅为代表的住宅地产、写字楼和零售商场。而从国内的实际情况看,未来REITs主力将是商业地产,因为一线城市的住宅地产租金回报率仅2%,对投资者吸引力太低;商业地产一般毛收益率在5%到6%之间,高于部分美国REITs。因此商业地产具有更大的优势进行资产证券化。

  众所周知,房地产业是一个暴利行业,但是,房地产市场的融资渠道却是非常单一,大约70%左右的房地产开发资金是来自于银行贷款,这就造成了房地产业与银行业的高度依存,房地产市场的风险隐患可能最终转嫁到银行身上。REITs的推出肯定是必要的,它可以加速房地产企业的优化重组,在一定程度上缓解房地产企业的融资难问题,但是它并不能真正解决房地产市场自身所存在的一系列问题,也只是“治标不治本”的一种手段,对目前楼市的作用是很有限的,不可对其期望太高,更别指望REITs来拯救楼市。当前,不管是国内外宏观经济形势的不乐观,还是高房价与普通老百姓收入的脱离,以及消费者对楼市的信心不足,这些因素都决定了靠REITs来拯救楼市是不现实的。

  房地产投资信托基金对于全国各大房企来说,有实力的大牌房企,如万科、万达等以后是被允许发放房地产投资的信托基金。而房地产投资信托基金是一种非常有效的低成本融资渠道。对于房地产开发企业来说,资金链能够影响所有的房地产开发企业。  

                         

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