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“互联网+房地产+金融” 平安好房的“如意算盘”

  • 来源:多盈金融
  • 2015-01-20
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    “一直想继续我的环球之旅;一直想继续那种浪迹天涯、四海为家的惬意;一直想专注于艺术品的收藏,但互联网的魅力最终让自己又一次停下行走的步伐。”2014年的4月,从搜房国际转战平安好房任CEO的庄诺在个人博客中写下这段随感。

  几天前,一个冬日暖阳的下午,庄诺在其会议桌前接受了21世纪经济报道记者独家专访。正从一线调研归来的他略显疲态,发白的嘴唇亦看似因长时间没有接触水分而干裂。但毋庸置疑的是,这位重新出发的“创业者”对房地产与金融的结合充满了想象和期待。

  “我希望通过好房这个平台,打破房地产商和消费者之间原有的简单买卖模式。互联网金融讲究"羊毛出在猪身上",未来好房会设计出更多房地产金融的产品让利于消费者。”

  这家成立才半年的公司,已频频曝光于媒体的镁光灯前,其上线之初喊出的“零中介费”和“去中介化”让房地产界一片哗然;接下来是“520低价抢房”和随即推出收益率高达14%乃至30%的“好房宝”,赚足市场的眼球。

  “正如你所看到的,平安好房这半年来做了很多尝试,在互联网领域你必须得保持快速的反应速度和市场开拓能力。你不跑,半年就被别人赶上了。”对此,庄诺毫不讳言,“如果三年内好房没能做出规模,没能做到全国前列,后面的路就难走了。”

  毕业于北大中文系,搜房网的创始元老之一,组织了第一批海外购房团,策划了上海第一届房模大赛,2014年执掌平安好房,可视作庄诺在职场征途上的“再一次出发”。

  “平安好房没赚钱不要紧,未来我们有的是机会。现在关键是把规模做上去。”庄诺无意中透露了他的野心,“好房未来可能在国际资本市场进行IPO”。

  “好房宝”的野心

  “区别于搜房依靠广告和资讯来获客的模式,亦有别于房多多的营销方式。平安好房的基本模式是"互联网+房地产+金融",其中金融属性最为突出。”庄诺对此甚为笃定。

  记者从多位受访的平安集团中层人士处获悉,平安掌舵人马明哲的想法是“把房屋销售、房产金融的全产业链都放进好房的口袋”,除目前已露出的产品线外,未来加入房产资产证券化、房产众筹、房屋财产保险等不同的金融产品和“玩法”同样可期。

  据了解,“好房金融”目前主要产品包括“好房宝”和“好房贷”。前者由平安好房、平安大华基金、平安付联合开发,可绑定万科、世贸、龙湖、绿地、保利等知名开发商的楼盘,产品综合收益率预计高达14%。

  14%的收益组成包括基金收益与房基金收益。其中,基金收益并不固定,部分挂钩平安大华日增利货币基金,该基金近半年的7日年化收益率在5%以上。

  而房积金部分的收益,则只有在180天内通过平安好房认购新房的消费者能够获得,收益由好房自掏腰包进行补贴;而在180天内放弃认购新房的消费者则不能获得该部分收益。

  “好房宝”在上线时以其标榜的高收益赢得了众多关注,一众媒体都拿出计算器在帮客户计算“真实收益”。殊不知,“好房宝”对平安好房的作用,绝非只有“噱头”、“造势”那么简单。

  据好房一知情的中层人士透露,实际上“好房宝”的诞生解决了两大难题:其一,开发商在未得到销售许可前是不能发放“认筹”的,但现在通过“好房宝”的渠道,实际上是构建了消费者交5万元向开发商认筹的桥梁。

  其二,通过“好房宝”,平安好房得到购房者的初步购房意愿,如其潜在的购房区位、价格、房型等信息,其后好房团队便能筛选出有类似购房需求的购房者N名,便可以此需求为根基去与开发商谈判,以获取更低的“团购”价格。

  “本质上这成为一个营销渠道。现在很多房地产电商平台是先拿盘,然后打广告拼命推,最后才是获客,而我们则是"先获客再选盘"。”前述中层人士透露。

  据庄诺介绍,过去各类房地产电商只负责提供房源,但在“资金准备”和“房屋交付”的阶段均难有建树,而平安好房要做的,就是把这两个阶段事宜落实下来。

  “好房贷”则是瞄准资金准备阶段的贷款产品。平安好房目前已与绿地、世贸、越秀等开发商在全国范围内逾百个楼盘达成合作协议,对购房者予以贴息,最高补贴可至0利息,其中抵押贷款的最高放款额度为抵押房产净值的70%,借贷期限为1年;无抵押贷款最高额度为30万元,借贷期限为3年。

  记者了解到,自“好房贷”2014年9月初推出后,截至12月末,短短三个月内在全国的申请额已至16亿元。

  另据21世纪经济报道独家获悉,平安好房正在密谋研发一项新产品—装修贷,由好房牵头与红星美凯龙、百安居等全国数个大型家居卖场签订协议,好房的客户入住时可获得20万一年内免息贷款,用以在卖场内购买各类家居及装修用品。

  “坦白说,好房就是在尝试各种方法以拉长房地产的交易链条,通过金融服务增强客户的黏性。三年内把客户量和规模做大,这是首要前提,要是三年内不能做到全国前列的规模,后面的路就难走了。”庄诺对此并不讳言。

  试水“二手房”交易

  2014年5月,平安好房诞生之初,提出了“消灭房地产中介”的雄心,在业内引起一片哗然,有各家惊叹之言、亦不乏嘲讽之音。

  “当时可能引起一些误会。好房不赚中介费,因为我们不做房屋买卖、不做交易撮合,我只提供金融支持,所以在好房的平台上不需要中介。但这并不等同于房屋中介即将消失。”庄诺称,“相反地,平安好房对市场上所有的中介公司、代理公司、购房者、开发商都是开放的,我们愿意为房地产交易链条上的任何一方提供金融服务。”

  本报最新获悉,平安好房的二手房频道将于4月上线,目前正在内测中。按照庄诺的想法,在二手房的交易链条上好房主要提供短贷、过桥、按揭等产品,同时为二手房的交易提供担保。

  “二手房交易中,最大的难题是假房源和资金安全,平安好房要解决的就是这两个老大难的命题。第一,只要是我们认证的房源,交易后出了事我们会兜底;第二,平安好房要为交易资金做担保,为其他的房产中介做"代收代付"。”庄诺透露。

  除了在二手房交易链条上的布局,两款针对个人房屋租赁的新产品—“租金宝”和“租金贷”亦将落地。后者的主要受众为年轻人及初入职场的打工者。比如双11抢购后兜里就剩下几百块,但房租要交2500块,租金贷能替他们完成租金预缴,客户在一个月内还款,好房将不收取任何利息费用。

  采访的一个多小时中,谈兴正浓的庄诺向记者讲述了他近半年多来能想到的各种“房地产+互联网+金融”三者结合的场景,“租金宝”是一个,“租金贷”是一个,定位面向中小商户的“押金贷”亦是其中潜在的一个。

  “如深圳不少创业者想租铺位开个小餐厅,铺位租金"押一付三",餐厅开业前就得把20-30万押在业主那里,传统模式中一次性付款的30万仅可换来一张白条。但未来平安好房可以替有一定资质(如信誉良好、或有房产抵押等)的创业者先付这30万租金,他们分24期、分36期这样偿还。”庄诺如是描述其构想。

  “做真正的房屋众筹”

  众所周知,平安好房脱胎于在平安集团内部素有“创新业务孵化器”之称的平安金科,除了前述的“以互联网金融渗透房地产交易每一处链条”外,平安好房还玩起了过往房地产电商平台不曾试水的“房产众筹”。

  继在2014年8月推出国内首例海外房产众筹遭一抢而空后,平安好房11月中旬和平安不动产合作,携手万科推出“平安&北部万科城”的众筹项目,最低众筹金额为5万元起,最新众筹达成率亦已达106%。

  “实话说,现阶段的房产众筹仍停留在较为初级的玩法,更多的是营销、造势的噱头,还远不是我希望做的真正意义上的房产众筹。”庄直言。在他的构想中,真正意义上的众筹,应该是从房地产商拿地开始的。从拿地的初始阶段,便让希望参与购房的人聚集起来。

  “房价的构成包括几个部分:地价;资金成本(资质中等的开发商其获得的平均资金成本约在13%-18%);5%的营销费用,包括广告费、售楼处搭建费用、售楼员工工资等。”庄诺介绍道:“但如果能在早期开始众筹,有两个部分的费用我们是可以砍掉的,一个是资金成本,一个是营销费用。开发商不需要再大量投入做广告宣传、不需要大笔地投入营销费用,省去这两部分,至少可以让利20%给购房者。”

  据了解,截至2014年末平安好房已在“北上广深”、南京(楼盘)、天津(楼盘)、杭州(楼盘)、苏州(楼盘)八个城市成立分公司,计划2015年上半年将拓展至15家,全年目标直指30家分公司。

  “马总(马明哲)一直跟我强调,好房的互联网属性很强,在发展初期应该保持更快一点的扩张速度,要放开手脚去博,不要受到人员编制、预算等条条框框的束缚。”庄诺直言,“因为平安内部,预算、编制等指标的划定都很严格的,马总就跟我说,"你可以拓编,不要紧,好房可以走得更快一点,而且越快越好"。”

  截至2014年年末,平安好房员工约500人,而在2015年全年的编制规划中,则已厘定了1800个的人员名额。“我们内部员工经常互相自嘲是"开夜总会"的,各个小团队的总结会都在晚上开,晚上9点后下班已是常态。”庄诺坦承。

  “你不跑,再过半年就被别人追上来了,互联网拼的是速度。”在互联网江湖中打拼多年的庄诺深谙其中的“危”与“机”,“让平安好房在国际资本市场上进行IPO”,是他期望交出的“终极”成绩单。

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