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15家银行卷入佳兆业风波

  • 来源:多盈金融
  • 2015-01-20
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虽然商业银行对于房地产企业贷款早已实施了名单制管理,可谓是严控风险,但是佳兆业的突然停摆还是迅速的将银行卷入其中。
  从1月6日至1月13日的一周时间里,十五家银行提出了对于佳兆业集团相关公司的26条财产保全。根据《民事诉讼法》,诉前财产保全的下一步很可能是起诉或申请仲裁,否则期满后,法院应当解除保全。
  此外,记者查阅佳兆业2014年中报发现,该公司2014年上半年银行贷款约76.26亿元,较2013年年底增长了约35%。
  15家银行先下手为强
  在银行以及绝大多数金融机构眼中,销售规模行业排名全国二十强的佳兆业集团或许曾经是低风险的代名词,至少也是银行房地产“白名单”上最理所当然的座上客之一。
  然而突出其来的风波迅速将佳兆业这只原本高贵的白天鹅变成了实实在在的黑天鹅事件。
  虽然没有立即对佳兆业提起诉讼(或许是还没来得及正式进入诉讼程序),但是风险控制经验老道的银行自然绝不会仅仅坐视事态发展。
  记者根据深圳法院网的数据统计发现,从1月6日至1月13日的一周时间里,共计有十五家银行提出了对于佳兆业集团相关公司的26条财产保全。目前,涉及的银行主要包括国有大行、股份制银行和多家城商行。
  对此,佳兆业也曾进行部分回应,“截至1月9日,本公司数个银行账户被冻结扣划,涉及银行结余总共约人民币4.47亿元和2.66亿元”。
  从时间上来看,这肯定不是15家银行提出的财产保全所涉及的全部资产,但此后佳兆业尚未就此事宜进行进一步披露。法律界资深人士告诉记者,“根据《民事诉讼法》,财产保全申请人在人民法院采取保全措施后三十日内不依法提起诉讼或者申请仲裁的,人民法院应当解除保全”。也就是说,“诉前财产保全的下一步很可能是起诉或申请仲裁,否则期满后,银行这一步风险控制将失效”。
  “我觉得佳兆业还是个案,并不会影响银行与房地产业整体的关系,目前影响二者关系的核心因素是房地产业的去化率,只要房地产业自身稳健,银行还是不会因为个体的突发事件而对整体行业抽贷的”,一位股份制银行对公业务相关人士对记者表示,“这一点与之前的钢贸危机不同,钢贸业的危机是以产能严重过剩为大背景的,房地产业现在虽然面临一定的销售困难,但是并不能判定为全行业产能过剩,佳兆业此番的危机与房地产业的产能也并没有直接的关系。”
  事实上,银行与房企的关系在2014年显得格外扑朔迷离。一方面有关银行“开发贷停贷、住房按揭惜贷”的传言不时会在二级市场偷袭房地产股的估值,另一方面,半年报的数据却呈现出了另一个版本:去年上半年,16家上市银行新增的涉房贷款高达1.09万亿元,其中16家上市银行合计的房地产对公贷款规模为3.82万亿元,较2013年年底的3.55万亿元增加了7.6%。
  16家上市银行中,只有交通银行和兴业银行的对公业务领域的房地产业出现了规模上的下降:交通银行由2013年年底的2013亿元降至去年中期的1975亿元,占比(占上市银行贷款和垫款总额的比例)也由6.16%降至5.75%;兴业银行由2013年年底的1851亿元降至1549亿元,占比由13.64%大幅度下降至10.82%。此外,包括交行和兴业在内,房地产业贷款占比出现下降的银行共有6家,另4家分别是华夏银行、宁波银行、建设银行、工商银行。
  其余10家上市银行房地产业贷款的规模和占比“双升”,其中,中国银行余额最高,达到7002亿元,占其贷款和垫款总额的百分比为8.31%;工商银行和建设银行的余额同样超过了5000亿元,但是占比并不突出,分别仅为5.04%和6.22%,在上市银行中位居倒数第一和倒数第三;而房地产业贷款额并不突出(768亿元)的北京银行,在占比指标的排名中位列第一,占比接近12%。股份制银行中,招商银行去年上半年房地产业对公贷款占比从5.97%猛增至7%。不过,就规模而言,民生银行的房地产业贷款额暂时在股份制银行中排名第一位,为1885亿元,占比由2013年年底的10.52%增至11.11%;排在其后的是浦发银行,贷款额为1740亿元,占比为9.16%。
  佳兆业负债结构摸底
  从财务指标来看,2014年上半年,佳兆业的负债结构相对于2013年有一些激进。
  中报显示,截至去年中期,佳兆业集团的负债率为72.5%,较2013年年底的62.1%还是大幅上升的;佳兆业总借款为人民币297.74亿元,其中约60.08亿元人民币应该在2015年6月30日之前偿还;190.36亿元人民币需要在2015年中期至2019年中期偿还;47.3亿元人民币将于2019年中期后偿还。
  不过,鉴于佳兆业的一些借款有特殊条款(例如特定高管离职将激发提前还款)限定,因此,上述期限只是在佳兆业原本经营稳健、管理团队稳定的前提下。此外,由于佳兆业目前面临包括资金流动性不足等风险,如果不能尽早达成债权人会议或财务方案,银行提前收账几乎是不可避免的。
  其中,截至去年中期,佳兆业集团的银行贷款为76.26亿元人民币,较2013年年底的56.62亿元人民币增加了约35%。
  另外,佳兆业集团对于其客户的住房按揭贷款提供担保导致的或有负债为127.59亿元人民币。虽然从表面上来看,这部分或有负债的风险不会太高,但是考虑到佳兆业自身面临问题,导致客户的购房行为面临的不确定性较强(例如佳兆业能否如期交房,房屋的建筑品质、配套设施是否符合合同约定,房产证能否顺利办理等),客户违约的风险确实大幅提升。
  另外,2015年1月1日夜,佳兆业曾经公告表示,原董事会主席郭英成辞职一事,引发一项融资协议包含的强制性提前还款条文,共涉及贷款本金4亿港元及应计利息,且佳兆业未能如约偿还这笔钱。
  此后的1月7日,佳兆业接到了相关银行汇丰银行的豁免通知,容许佳兆业制订可行的还款建议及相关方案,因此该公司不需要即时偿还相应款项。佳兆业公告指出,佳兆业现正与数名候选人(含国际投行)商讨,以委聘可就公司的资本架构(包括其境内外债务及其他责任)提供战略建议的财务顾问。佳兆业表示,其预期财务顾问经考虑所有持份者的利益后,将协助公司审阅及评估多种方案及制订可获得各方同意的解决方案的计划。
  记者尝试采访汇丰银行,了解该银行对佳兆业可能违约的风险控制措施,但未能获得实质性回复。
  不过,佳兆业土地储备的“变现能力”较强。据记者了解,该公司去年上半年订立多份土地购买协议,总价为90亿元人民币,其中98.4%位于一线城市以及省会城市;截至去年中期,佳兆业集团约78.5%(账面成本)的土地储备位于主线城市,而2013年年底这一比例仅为69.6%。
  “资产的变现能力也决定了佳兆业能否熬过目前的难关”,上述股份制银行人士如是评价一线城市的土地储备对于佳兆业的重要性。

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