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需要一个地产白银时代

  • 来源:多盈金融
  • 2015-01-22
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    房地产的白银时代,这是万科的郁亮提出来的概念,最早什么时候说的不好说,但是最正式的一说,肯定要算是郁亮发表在《人民日报》上的文章,时间是2014年6月底。

    能在《人民日报》上发表这样的观点,多少有替官方表态的意味,因为当时刚刚有人说过中国的楼市是泰坦尼克就要撞到冰山上了,这个时候不站出来为房地产行业说句话,就对不住自己行业老大的身份了。

    郁亮的文笔不错,把房地产比作一匹美丽的斑马。乐观者可能认为它是白底的,但需要小心黑纹;悲观者则认为它是黑底的,但也有白色的亮点。所谓房地产行业从黄金时代进入了白银时代,就是说虽然不再是人人弯腰就可以捡到黄金,但是白银仍然是贵金属,在这个行业赚到钱还是没问题的。

    不管你认不认同郁亮的提法,我们现在都需要一个地产的白银时代。说得好听一些,就是万科说的,“盖有人用的房子”,说得更功利一些,就是中国经济还是需要房地产的投资。

    2014年中国经济GDP的数据终于出来了,来得波澜不惊,2014年经济增速放缓到7.4%,成为25年来的最低水平,但是也没有人惊讶,因为这个7.4%要比大多数人心中的预期好得多,而国家统计局的表态也是“7.4%的经济增速处于官方设定的合理区间内”。

    2015年的官方设定目标是多少呢?我们现在还不知道,最多的猜测都指向7%这个数字,如果是7,那么最后的结果落在7左右也就可以让人满意了。尽管7并不高,但是要真正得到一个7,对于2015年来说肯定不容易。为什么不容易?必须搞明白2014年的这个7.4%来得有多不容易,找出决定了7.4%这个数值的最核心因素是什么。

    我觉得是房地产投资。根据国家统计局的数据,2014年固定资产投资增速跌到了15.7%,其中,制造业投资增速维持低位,基建投资增速小幅回落,而房地产投资增速则是降幅扩大。2014年,全国房地产开发投资9.5万亿元,比2013年回落9.3个百分点。

    这回落的9.3个百分点,最大影响了固定资产投资,而固定资产投资的下滑,最大程度上定义了7.4%的构成。正因为如此,2015年如果有一个7%的计划目标,其决定性因素还应该是房地产投资,而不是所谓的什么消费升级、外贸回暖。

    外贸是靠天吃饭的东西,所以在得到7.4%这个25年的最低增长时,大家讨论更多的恐怕还是如何拉动消费这个老话题。比如提供更好的养老保险,通过利率市场化改革为储户提供更高的利率,再比如互联网金融,为普通人赚取更高的收益,或者为消费者提供“白条”提前消费。所有这一切,都是可以进行中的事情;但是,见效不会那么快。

    在这些办法让消费刺激起来之前,保证房地产投资仍是关键中的关键。道理很简单,大数小数你肯定会算吧。你可以想到很多办法让人有更多钱消费有更多意愿消费,但是从根本上来讲消费要靠收入,有收入才有消费,全国人民的收入如何增长,当然就基本等同于GDP的速度如何增长,GDP增速下滑,收入增速下滑是一个同步结果;所以,要保证消费甚至是消费的增长,保住投资是一个无可奈何的要求,尤其是保住房地产投资。因为房地产投资拉动的上下游投资最多,因为一个家庭买了房之后需要的消费支出最大。

    房地产的白银时代,至少在未来十年之内是中国经济需要的,因为我觉得至少要花上十年,中国的消费才能起到支撑GDP的作用。转型,这是一个慢动作。

    从2014年下半年以来,央行的房贷新政和降息之举都将对房地产投资产生重大影响,但是这种影响现在还停留在消化库存上,要看到房地产的投资拐点还需要很长时间,这正是2015年最大的不确定性所在。

    千方百计消化楼市库存,这个口号政府其实不提出来也得心知肚明,没办法,你喜欢不喜欢都得这样办。

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