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地产信托曝危机 多家信托公司成

  • 来源:多盈金融
  • 2015-01-23
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    对于房地产信托来说,2015年或许算得上"开局不利"。1月13日,爱建信托的一纸公告使得佳兆业风波再次发酵。根据公开的信息,目前涉入佳兆业债务危机的信托公司包括平安信托、华润信托、爱建信托、外贸信托等多家公司,共有10余款信托产品涉及其中,融资总额超过100亿元。房地产信托风险是否超出投资者想象?投资者是否应该远离该领域?又能否尽早发现风险点,并有效规避?这些问题都值得探究。

  地产信托再曝危机

  1月12日晚间,爱建股份发布公告称,其子公司爱建信托已向上海市第一中级人民法院(下称"上海一中院")起诉,要求佳兆业下属公司提前归还6.5115亿元信托借款本息,法院已经受理,将于3月11日开庭审理,并裁定冻结佳兆业杭州公司6.5115亿元账户存款。

  据介绍,爱建信托是最新申请查封佳兆业资产的金融机构。此前,已有中信银行等15家金融机构向法院提出诉前财产保全,申请查封佳兆业资产。受此消息影响,爱建股份股票隔天开盘即暴跌6%。

  有媒体披露,爱建信托于2014年3月发行"爱建-佳兆业杭州项目投资集合资金信托计划",累计规模为6.99亿元,到期日为2016年3月14日,预期年化收益为8.3%,在同期产品中并不算高。但由于投资对象佳兆业资金链目前几近断裂,原本看上去稳健的产品设计也无法抵御风险,岌岌可危。

  业内人士表示,与此前相比,此次兑付危机牵扯的信托公司更多,而之所以有这么多公司"被坑",与佳兆业原本是大公司有关。据悉,佳兆业是深圳有名的房地产企业,实力一度进入房地产企业排行榜前20位。"正是由于事前没有预想到如此大规模的地产公司也会出现兑付危机,让不少信托公司'踩雷'。"上述人士指出。

  此次佳兆业危机起源于房源被锁、相关项目的土地使用权和两家子公司的股权转让等遭限,业务几乎全面停滞。2014年12月21日,佳兆业发布公告称,其位于深圳的八个处于不同发展阶段的项目,在开发过程中所必要的执照、许可证、批文、登记及备档的常规申请,不能获得政府相关部门的接纳。不接纳就意味着这些项目的发展将会无限期暂停。随后,这家公司出现极具戏剧性的一系列结果,包括董事长辞任、大股东割让股份、股价腰斩、贷款违约、合作伙伴撤资、抛售项目求生等等,最终令合作的金融机构尤其是信托公司再也按捺不住。

  日前,处于风口浪尖的佳兆业集团再次发布公告,称其对汇丰银行的违约债务已经得到该行豁免,但其美元债息未按期兑付,已形成违约,成为首家美元债违约的内地房企。

  多家信托公司成"苦主"

  目前,在佳兆业的债主名单中,信托公司队伍引人关注。有媒体统计,佳兆业的信托融资或许超过100亿元,包括平安、华润等大型公司都在其中。

  数据显示,2014年6月,华润信托曾发行"鼎新130号"、"鼎新131号"两款集合资金信托计划,为佳兆业旗下苏州黄桥、塔园路两个项目提供10亿元融资。去年4月22日,平安信托发行"平安财富·翔园17号集合资金信托计划",募集规模25.1亿元;2014年10月,平安信托又发行"平安财富·佳誉23号三期集合资金信托计划",向大连佳兆业中心项目发放3.43亿元信托贷款,期限16个月,预期年化收益9.6%,用于项目后续开发。外贸信托去年5月发行"富祥25号(佳兆业长沙梅溪湖项目)集合信托计划"(下称"富祥25号"),该产品亦分为两期发行,总规模20.8亿元,分为优先级受益权和次级受益权两个层级,其中优先级受益权9亿元,为实际募集资金。诸如此类的信托计划还有很多。

  专家表示,尽管佳兆业已正式否认破产重组传闻,但该公司陷入债务违约风波、资金周转困难却是不争的事实。目前,涉及其中的金融机构纷纷申请查封佳兆业的项目,不光位于深圳,还包括珠海、大连、惠州、苏州等区域,这给该公司偿还债务带来极大挑战。

  事实上,近两年房地产信托的兑付危机已愈演愈烈。从去年年初的"光耀地产资金链断裂",到"邯郸房企老板跑路",各地多处房产项目停工,房地产信托兑付危机不断被曝出。研究员帅国让表示,随着前两年狂飙猛进的房地产信托项目陆续到期,加上房地产市场不景气,导致大量地方平台融资以及房地产项目出现危机。开发商不能按期偿还融资资金,从而选择延期兑付,信托公司宣布提起清盘房地产信托项目,甚至还有一些房地产信托计划引入资产管理公司进行接盘,一时间,"保兑付"成为焦点话题。

  "房地产信托'刚性兑付'潜规则带来的高安全边际和市场化的资金成本,受到高净值客户的追捧,被动获得阶段性的市场机遇。近几年,房地产信托平均收益率长期位居第一,融资规模不断扩大,屡创新高。但随着风险逐渐增加,不少信托公司也开始对房地产项目转向谨慎态度。"帅国让表示。

  从去年开始,信托公司对房地产信托业务已开始谨慎收缩。用益信托数据显示,2014年四季度,房地产集合资金信托的发行、成立规模下滑,共发行485

  .8亿元的房地产集合资金信托计划。而在2013年同期,这一数据为1253.4亿元。这意味着去年四季度该类信托产品的发行规模同比下降61.2%。同期,房地产集合资金信托的成立规模为355.6亿元,与2013年四季度的1010.2亿元相比,下降64.8%。

  不过,尽管自2014年以来,房地产信托已成为信托业风险的"高危地区",但信托业内人士表示,目前出现的仅是个案类事件,房地产信托尚无系统性风险,"从此前出事的地产信托项目来看,最后信托公司都通过项目出让等资产处置方式完成了信托本息的安全兑付。而且,目前信托公司也都加强了风控手段,加之大众对于住房的刚性需求依然存在,因此整个房地产信托发生系统性风险的可能性很小。"

  安全第一,收益第二

  未来房地产信托是否会一蹶不振?多位行业人士表示,短期看,房地产信托会收敛,产品的发行数量与融资金额会减少,但房地产还是能够提供高收益率,房企借款周期(2-3年)也与信托产品期限特点比较匹配。因此,房地产还是信托的重要投资领域。

  "目前,公司对房地产企业资质要求审核异常严格,要求必须是房地产行业前20名,地点则限于北上广深等一线城市,房地产质押率低于50%,上市房企优先。"有信托公司人士表示,过去几年房地产形势比较好,很多金融机构并不首先侧重于安全性,只要收益高,就可以适当承担高风险。现在,信托公司会选择安全性高的项目和企业,转而强调安全第一,收益第二。

  帅国让指出,目前信托行业和信托产品所蕴藏的风险已不容忽视,投资者应从信托产品配置领域、增信措施、信托公司尽职管理水平等方面加强风险识别和判断。从法律关系看,信托产品并不具有到期足额还本付息的法定义务。而普遍存在的"刚性兑付"现象,是市场逐利条件下不同参与主体角色扭曲异化的结果。"刚性兑付"的解除需要一个渐进的过程,相关问题亟需在今后的金融改革进程中予以完善。因此,投资者选择房地产信托时,首先要看信托公司的实力及专业水平,包括资产状况、组织结构、诚信度、内部管理水平和历史业绩等。一般而言,信誉好、资金实力强、诚信度高、资产状况良好、人员素质高的公司,在项目选择上较为专业,对项目管理水平较高。即便项目出现风险,也能妥善处置。其次,看融资方的资金用途及还款来源,建议选择有盈利前景、有政策支持的行业进行投资,尽量避免潜在风险或不确定性较大的行业,避免选择还款来源不明确的信托产品。第三,看具体项目的风控措施。保证措施一般有抵押、质押及保证担保,对抵押或质押要注意优先选择抵、质押物充足且抵质押物较容易处置变现的信托项目。对于保证担保措施,投资者应尽量选择保证人履约意愿和履约能力较强的项目。

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