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买房还是买房地产基金?

  • 来源:多盈金融
  • 2015-01-26
  • 热度 ( 2282℃ )

  2015年,房地产市场受到投资者关注,各个地区纷纷松绑限购政策,另一方面,公积金贷款额度的上调、部分中小银行利率的下调降低了投资者的成本。实际上,投资房地产既可直接入市,也可通过基金间接投资,究竟哪一种更适合今年的投资呢?

  买房投资:

  税负料难降

  实体房产的投资有三大好处,通过贷款,可以加杠杆;另外,房产有使用权,出租可降低一定成本;最后还可做抵押担保,成为其他投资的融资工具。

  但房产交易成本高、税负重,在房价上涨时代,即便放大杠杆,收益也被税收大幅侵蚀。易居研究院的报告显示,2014年全国商品房成交均价同比增长仅为1.4%,即便加了杠杆,收益也大不如前。

  另外,齐涨齐跌的时代已经过去,同一城市的房产波动率差别很大,买房必赚的神话已经难再。另一方面,房地产的流动性较差,投资者套现困难,还需要为套现缴纳高比例税费。

  私募房地产基金:

  警惕项目风险

  如今买房子的首付越来越高,尤其是一线城市,买一套像样的房产动辄就要百万的首付款。这样的资金门槛与时下的私募房地产基金的投资门槛几乎相当。与购买实体房产的收益不同,私募房地产基金是分享了房地产商的商业运营收益。

  而目前市场发行的房地产基金年化收益率一般在10%以上,较一般的固定收益产品要高一些,近两年中小投资者也参与较多,目前的风险主要是集中于某一房地产项目,因此风险相对集中。一旦风险爆发就会面临无法收回本金的风险。因此选择一家靠谱的私募房地产基金公司是投资的前提。

  首先,这家公司是在中国基金业协会做过产品备案,虽然不是强制性备用也不是代表产品不会出问题,但这是一种行业自律行为。其次是加入基金业协会,成为会员单位,这样其行为将受到行业约束。

  长富汇银投资基金公司总裁张保国接受记者采访时表示,未来5-10年房地产行业进入稳健发展时期。房地产基金的投资将两极分化,即使是百强房企,一旦跟不上市场的需求也会面临巨大的风险。对于房地产基金来说,不仅要投优秀的企业、优势区域,有管理能力、具备承担能力的管理人也很重要。

  公募基金:

  择时非常重要

  数据显示,工银瑞信管理的工银金融地产基金以102.49%的年投资回报率获得2014年股票型基金冠军。可见,通过公募基金投资同样可以获得不错的收益。不过与私募房地产基金不同,公募基金投资的是二级市场,也就是股市,因此其收益分为两类,一是房地产上市公司的分红,二是房地产股票的波动。投资A股市场地产指数基金注意择时,最好选择ETF、LOF基金,趋势来的时候可选择分级放大杠杆。

  也有部分投资者都通过海外的QDII房地产基金进行投资,这些基金以REITs为投资标的,由于这些基金分红较多,对于有稳定现金需求的投资者,可以选择。

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