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房地产最主要的不确定性在政策方面

  • 来源:多盈金融
  • 2015-01-26
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    “2015年,我国房地产发展到底面临哪些风险,我认为最主要的还是政策风险。主要的不确定性是政策方面的不确定性,首先是货币政策的方向、力度和工具。”1月24日,中国银行国际金融研究所高级研究员周景彤在第六届中国经济前瞻论坛上表示,另外,政策的不确定还包括行政性的、计划性的调控手段是否会进一步放松等。

  “另外两个风险是流动性和去杠杆的风险,房地产行业属于资金密集型行业,当前杠杆率确实比较高,如果政策进一步趋紧的话,将对房地产行业产生很大影响。”周景彤在发言中表示,至于房地产业去泡沫化问题,首先要搞清楚房地产到底有没有泡沫、泡沫有多大,怎样平稳地去泡沫?房地产是区域性特别强的行业,每个地方房地产业发展状况、周期、有无泡沫及其大小或者说价格合理程度都不一样,应该具体问题具体分析。

  周景彤认为,如果说某些城市房地产偏高确实存在泡沫,那么去泡沫一般有两种思路:一种是假定房价保持不变,随着时间的推移,居民收入的增加,房地产的泡沫会自然消化;另一种是短期内政策出现大幅度调整,使得房价大幅度下跌,进而把泡沫在短时期内挤掉。本届政府以来,去泡沫更倾向于市场化的手段,属于前一种方式,也就是把去泡沫的主要任务交给时间,保持住房市场基本稳定,随着时间的推移、居民收入的提高,房地产的泡沫会自然而然地变小直到最后消除,这个思路是相当正确的,这种思路对各方面的负面冲击是最小的。

  “最近一段时间有个数据,值得特别关注。众所周知,房地产是资金高度密集的行业。而去年房地产资金来源增长幅度是-1.4%,这是自1998年住房制度改革以来从来没有出现过的,这说明资金来源隐含着很大风险,确实需要高度关注。”周景彤说。

  他认为,政策方面,应该尽量做到稳定房地产,包括稳定房地产业资金来源,这在当前显得尤为重要。因为资金来源为负,这是个特别危险的信号,如果资金来源继续趋紧的话,很可能会出问题。资金的顺周期性在这轮房地产调整中表现得相当充分。需要采取一定措施稳定资金来源:一是从贷款方面来讲,应该区别对待。每一个地区、每一个城市、每一个楼盘情况都不一样,具体项目具体情况需要具体对待。二是要进一步拓展房地产行业的融资渠道,下一步需要对这些融资渠道一要扩大和丰富、二要阳光化,第三要规范化。近期,发债和股票融资是可以考虑的两种方式。

  周景彤表示,2014年国内货币信贷对于房地产行业总体上是收紧的,由于治理影子银行,其他融资渠道也受到了限制,在这种情况下,许多房地产企业到海外去融资,但海外融资也面临着很多的风险,比如汇率风险、信用风险,还有其他方面的风险。下一步,政策要引导好企业海外融资,一方面要积极拓展渠道,另一方面要采取措施,提醒和帮助企业化解和防范相关风险。总之,尽管面临很多风险,面临很多问题,如果我们正视风险和问题,并集中去解决和克服,力求市场稳定,2015年的房地产还是有希望的。

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