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2015年房地产市场进入软着陆时段

  • 来源:多盈金融
  • 2015-01-27
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    2015年房地产市场进入软着陆时段2015年一定会在中国房地产史上写下重要的一笔。因为政策层面进入了深水区的全面改革,和房地产密切相关的深水区全面改革陆续文件出台,力度之大出乎意料。

改革进入深水区

房地产下滑时要松绑

  首当其冲的是地根变革。2015年1月出台了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试 点工作的意见》,与以往不同,这次试点规定了3年时间结束,这是土地制度改革的重量级文件,与房地产密切相关。

  其次是银根的问题。最近,央行和银监会出台了多个关于促进金融体制改革文件,住建部2015年4号文《加快培育和发展住房租赁市场的指导》和房地产投资信托基金REITs联系在一起,这次在发展租赁市场的指导意见又一次提出来,说明2015年中国的房地产市场的结构开始调整并逐步完善。

  第三是物权、房产税政策的落地。《国务院令656号不动产登记》条例规定,将从2015年3月1号起执行。《不动产登记暂行条令》出台后,限期完成不动产登记。在物权的界定和税收方面有了明确的方向。

  只有把物权确定了,才有可能征收房地产税,不是短期对房地产调控问题,是深水区的长效问题。

  在市场层面,行业形势依然十分严峻。这主要集中体现在四个方面:一是行业各项数据已经从高位盘整逐渐转向涨幅下调,各项指标很多都进入负增长,而且还在持续,行业发展正在触底;二是城市、地区和企业之间的差距进一步加大,上市企业、规模企业抗寒能力相对较强,通过以价换量等方式应对“严寒”;三是资金全线趋紧,开发企业压力加大;四是目前市场去库存压力加大,还需要进一步消化。

  不过2015年进入了软着陆的阶段,根据“国房景气指数”各项数据支持这样一个软着陆数据。二季度有望转好,楼市不会崩盘,也不存在泡沫破裂,但消化库存的过程中会较痛苦。软着陆就是房价可能不涨不跌,保持稳定。城市、地区、企业之间的差异化加大,全方位、全企业、全行业的资金趋紧,而且程度超乎了原来的预料。

  在房地产下滑的时候,政策松绑,释放购买力成为2015年的开端。无论是开发商研究市场的变化,还是银行研究企业的变化,都是最好的节点,而不是原来的改善需求些经验。以后让能买房子的人买房,让房地产的资金链转起来,然后通过金融创新促进房地产行业的发展。

金融:金融资本作用关键

  影响中国的房价问题,一个是土地,一个是货币。中国多年来就是低利率,存款利率低,资金自然流入楼市。货币发行量和房价的关系曲线完全是相关的,根本原因就在于这两个改革不完善。

  房地产是一个中段产业,上游的微笑曲线在于土地供给制度的改革和房地产金融制度的创新。下游就是和产业内部的整合,第一个就是传统商务,它必须变化,因为目前受到电商和互联网采购的冲击,而挑战和机遇是并存的,房地产界大踏步和互联网金融连在一起合作后,就会产生一个巨大的核裂变,下游的微笑曲线就可以上去。第二个是智能化、绿色技术、住宅产业化,这三件事情抓了大概20年,一直是各抓各的,但是现在迸发出来的新型技术把这几件事放在一起了,谁合在一起谁就赢,甚至于将之与大数据、电商一起整合。

  房地产金融可以推高房价,也可以平抑房价。美国由次带危机引发金融风暴打击了房地产行业,但是在恢复期,恰恰是创新、复合的金融工具成为救市最重要工具。前期的基金介入,后期机构投资的介入,REITs等资产证券化的退出,还有银行自有的抵押贷款的自由化,起到了很大的助推作用。促使美国很快度过了金融风暴的低迷,开始走向复苏。

  在中国,作为房地产金融中的一个重要产品,目前对REITs的推行还比较艰难。这和中国整个房地产金融体制是有关系的。最开始REITs是不被接受的,推行的过程中成了银行间的债,这是第一轮。

  这次重新推进REITs恰恰相反,从央行的层面看,房地产行业风险被正视,推REITs是从保持银行的资产的安全性,让市场来分担一些过分集中在银行的资产当中的房地产资产,降低银行风险。

  其次从企业的角度讲,启动直接融资,把资产证券化,通过资本市场来解决资金问题,不过现在新的问题是,没有好的试点和成熟的产品参照。

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