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财通国际:予泓富产业信托增持 看2.91港元

  • 来源:多盈金融
  • 2015-01-28
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  2014上半年泓富收入增18.4%至197.8百万港元(下同),1月收购创业街9号物业使收入增加,若不计入新物业,收入增9.0%至182百万。扣除营运支出后,物业收入净额增19%至155百万,若不计入新物业,收入净额增9.65%至143百万。管理人费用增17.5%至23.7百万,信托及其他支出增383%至17.8百万,其中13.8百万为收购物业开支,若不计入收购开支,信托开支增7.9%至4.0百万。物业公平值变动降87%至62百万,融资成本增42.2%至29.6百万,不计公平值的税后溢利降6%至67.8百万,可分派收入增11.3%至115.3百万,或每单位0.0815港元。

  甲级写字楼

  集团多项物业物业收入净额同比增长放缓,因此使集团总物业收入净额增长放缓。集团持有3项甲级写字楼项目,包括都会大厦、泓富产业千禧广场及创业街9号。上半年都会大厦收入增9.1%至60.3百万,占集团收入30.5%,物业收入净额增14.1%至49.5百万,溢利率增3.6个百分点至82.1%。泓富产业千禧广场收入增8.7%至38.7百万,物业收入净额增8.6%至31.1百万,溢利率跌0.1个百分点至80.4%。

  2014年1月22日收购创业街9号物业,收购成本1,010百万港元。创业街9号位处九龙东观塘区,属甲级写字楼,资产增值工程正在进行,包括翻新外墙低层部分、地面大堂、一般楼层的客用升降机大堂、公用走廊及公用洗手间。计划兴建空中花园。所有资产增值工程预期于2015年首季完成。首5个多月收入15.6百万,物业收入净额12.2百万,溢利率77.8%。管理层表示8月时每�兆饨鹪�20元,较收购前16至18元高,预计2015年完成翻新工程后,租金可提升至每��25元。因此推算,2015年创业街9号收入可增11%。

  商用物业包括海名轩(部份)及泓富广场,上半年海名轩收入增2.3%至11.7百万,物业收入净额增2%至9.3百万,溢利率跌0.3个百分点至79.9%。泓富广场收入增15.6%至27.2百万,物业收入净额增18.5%至20.9百万,溢利率增1.8个百分点至76.5%。集团于2014年首季将现有空调系统之制冷冻水机组更换成更节能的型号,节省约15%的空调能源费用,是溢利率上升的原因。另外集团早前完成的资产增值工程成功吸引商业租户进驻,使租金得以提高,因此泓富广场在上半年是集团物业中租金收入增长最高及唯一达双位数增长的物业。

  工商综合物业及工业物业

  潮流工贸、创富及新宝中心是集团工商物业,上半年收入分别增7.2%,7.7%及6.6%,物业收入净额分别增-5.3%,9.8%及5.1%。工商物业溢利增长放缓更见明显。

  财务状况

  集团于2010年融资的$22亿港元(下同)定期贷款及循环信贷,包括$17.7亿定期贷款融资及$4.3亿循环信贷,将于2015年8月16日到期,该贷款按香港银行同业拆息加0.81%的浮动年利率计息。集团于2014年11月28日就定期贷款及循环信贷融资订立新融资协议,融资协议涉及提供本金总额达25亿港元之5年港元定期贷款及循环信贷融资,当中包括$20.7亿定期贷款融资及$4.3亿循环信贷。新融资之息将按香港银行同业拆息之浮动利率加1.35%年利计算,高于旧协议0.54个百分点,以此推算,在同业拆息不变的情况下,以旧融资金额计算,集团每年借贷成本增加12百万。新融资于2019年11月到期。泓富产业信托之资产负债比率将由28.9%增加至约33.9%。泓富产业信托之未偿还贷款额为32.84亿港元,其中3.8亿港元将于2017年到期,而29.04亿港元将于2019年到期。

  未来发展

  观塘区是主要写字楼新增供应地区,2013年落成量63.9千平方米,占当年全港落成量52%,2014及15年预测落成量56千平方米及114.4千平方米,分别占当年全港预测落成量38%及41.3%。集团现时可出租面积的38.9%位处观塘,当区供应增加或使约满租客考虑搬迁,影响出租率或新租金上升,但东九龙是政府未来发展商业中心地区,更多大企业进驻该区设立办公室将有利当区未来租金发展,收窄与港岛核心地区租金的差距。另外长实与和黄重组,会否将写字楼资产注入泓富将成为推动股价因素之一。由于现时资产负债比高,可再融资金额受限制,预期会以发行基金单位收购。

  预测2014全年收入增18.4%至404.7百万港元(下同),物业收入净额增18.2%至315.5百万,管理人费用增18.2%至48.9百万,信托及其他支出增142%至23.8百万,因收购物业有额外开支,公平值变动降81%至106百万,融资成本增46.2%至61.3百万,不计公平值的核心利润增1.5%至147百万,预计可分派收入增12.9%至236百万,或每单位0.166港元,我们预测2015年租金收入增长放缓至8.3%至438.4百万,核心利润增长8.2%至159.4百万,可分派收入增2.3%至241.5百万,或每单位0.168港元,我们预测2015年美国十年期国债收益率平均值为2.00%,加上3.0个百分点的差距,2015年泓富公平息率为5.00%,因此2015年公平估值为3.36港元,现价2.91港元,评级「增持」。风险是美国国债息率高于预期,银行同业拆息急增。

责任编辑:pm

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