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黑天鹅事件频发 房地产行业并购窗口期到来

  • 来源:多盈金融
  • 2015-01-29
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    2014年以来,大量非上市房企资金链紧绷。过去中小房企主要通过银行表外的信托产品和理财产品实现融资,而2014年银行表外业务大幅缩水,信托融资难度提升,直接导致中小房企面临生存窘境。

  此外,2014年房地产行业黑天鹅事件不断出现。随着楼市下行及反腐进入深度调查阶段,一些被牵连的开发商出现资金链危机。

  “我们今年会看看有什么并购的机会,”在佳兆业、京基地产等被传“出事”后,深圳一大型开发商人士说,今年行业会有很多并购优质项目的机会;在佳兆业重组传闻中,华侨城、华润、融创等房企影子频现。

  并购是白银时代的必然

  从万科2011年提出白银时代后,2014年多数开发商逐渐开始接受这一现实。

  白银时代的特征之一便是并购。从国外成熟市场的经验来看,美国住宅市场集中度主要通过并购融合的方式提升,TOP5开发商市场占有率从1989年的7.13%提高至2004年的14.95%,到2006年迅速上升至22.51%;1995年至2009年,Lennar、Pulte Homes和Horton三大开发商共进行了47次并购。

  世联行有关人士指出,美国成熟市场的经验说明,房地产行业从成长期走向成熟期的过程中,必然伴随着企业之间的并购整合。

  在过去十多年中国房地产市场的黄金时代,房地产开发企业从1997年21286家,增长至2013年91444家,年复合增长率达9.54%,但近年来房企的数量增长已经明显放缓,并购案例在增加。

  2014年市场下行更是让中小房企雪上加霜,处在资金链断裂的关口,自筹资金跟不上、销售资金回笼困难,大量房企将不得不转让股权、债权,甚至抛售房产、未开发项目等资产,而具有雄厚资金的大型标杆房企将抓住逆势并购扩张契机,驱动行业并购融合。

  普华永道并购报告显示,2014年房地产并购交易金额达到44.4亿美元,随着房地产开发商不断寻找新的资金来源,房地产行业的并购交易金额将继续位列第一。

  世联行有关人士认为,从最近中期票据的发行放开来看,由于发行门槛中对开发商的资质要求较高,必须要有丰富的公开市场融资经验,同时在国内外市场有完备信息披露的融资纪录。这些要求把部分资金缺口大、高负债率的中小房企拒之门外,未来中小房企将进一步失去融资优势。

  德信资本董事长陈义枫表示,从2013年第四季度开始,房地产行业进入了一个弱周期。此弱周期结构性差异会加大,不同区域,不同规模的开发商,不同的业态,都会拉开很大的差异,在这种“小周期+大结构”中大机会和高风险并存。

  在这样的市场背景下,虽然房产价格下跌不多,可是去化速度放慢明显,开发商会入不敷出,流动性风险将集中爆发。

  房地产并购基金的机会

  “地产冷,房地产基金反而会热。因为融资需求很旺盛。基金可以提更好的要求,选择更好的项目。”陈义枫深切地感受到这种变化,2014年德信在深圳、北京都有项目在投资了,而此前根本找不到北京和深圳的项目。

  2014年,德信连发三期房地产并购基金。陈义枫表示,并购是德信未来的重点发展方向。

  德信的第一期并购基金规模不大,共5000万,德信用这期并购基金在深圳地铁口买了24个临街商铺。最近,德信正在珠三角的核心圈里面找项目。陈义枫透露,德信正在酝酿一宗大的收购,德信正与合作伙伴搭建一个混合所有制的并购联合体,用以收购一家中等规模的房地产开发商。

  普华永道中国企业购并私募基金主管合伙人刘晏来表示,2014年是私募股权基金参与并购交易活动特别活跃的一年,交易数量与金额分别增长51%与101%,均创历史新高。

  其预计,将有大量因素驱动2015年的房地产行业并购交易活动,包括集团重组、借壳上市、资金需求以及房地产企业的业绩增长需求等。

  陈义枫预计,今年房地产并购市场交易金额将达数百亿。“现在还不是企业最困难的时候,(最困难时期)预计将会在2015年二、三季度到来。”陈义枫分析,过去一年中,企业的日子比较难过,除了个别龙头企业外,大部分的中小企业现金都比较紧张,而这种困难的局面将会在今年二、三季度达到顶端。

  世联行指出,目前市场上出现的是大型房企与小型房企之间的并购,而从美国成熟市场经验来看,2009年美国Pulte Homes 与Centex 公司以换股交易的方式达成并购,合并现金以应对市场波动给企业带来的风险。中国房地产的下半场,房企之间的强强融合、优势互补也将成为提升竞争力的重要举措。

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