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未来房地产挣钱不会像以前那样轻松

  • 来源:多盈金融
  • 2015-01-30
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    如果围绕着产业做房地产的话,未来房地产不会赚钱,也不应该赚钱。刚才说到政策的问题,我们超量的货币发行,最后都被房地产行业吸附进去,所以会出现房地产的暴涨。二十多年,房地产会回归到一个行业应有的利润范畴。

    2014年,中国房地产市场开始放缓,新房销售同比大幅下跌,新建商品房库存增加,各地政府为了救市纷纷解除限购。有人断言,房地产市场已经告别历时十年的黄金(1260.80, 4.90, 0.39%)时代。住宅价格会继续调整吗?房地产企业还能躺着挣钱吗?除了卖水、做影视,地产商突围还可以做什么?财经脱口秀《周知》讲述人周勇对话长江EMBA23期学员、四川恒河集团董事长刘自新,下文据刘自新访谈实录整理而成。

  房地产已经不是支柱性产业

  房地产经过20多年的发展,它已经进入平稳,或者略微开始走向下滑的阶段。2014年,房地产的整个表现不应该是短期的行为,而应该是一个长期的发展的阶段。

  目前这种状态,应该是政策和市场两种力量叠加产生的现状。政策上,国家三番五次提出一个概念,房地产它已经不再是国民经济的一个支柱性行业。

  相应地,以前在促进房地产产业发展阶段的一些促进政策,就会从这里边转移到另外的行业去。这个行业就慢慢地回归到它属于市场的部分。所以对住宅这一块,整个的发展会逐渐逐渐慢下来。

  未来投资的渠道会越来越多。房地产作为一种投资的属性会随着国家政策,让房地产回归它的居住功能。一旦它回归到居住功能,再加房地产本身又是耐用产品,就很难会再有高速的发展。限购限贷松绑以后,房地产只会按照相对平稳或者朝下的方向发展。

  房地产的消费市场和人的聚集是直接相关的,中国人更多地想住特大城市、大城市、中等城市,因为国家的很多公共资源,已经聚集在这种特大型城市。

  做房地产一般有个规律,最好的地方当然是钱多、人多,比如北上广深,这是第一选择。然后像杭州、成都等地,人员集中,但钱不是很多,这是二类选择。第一类是人多钱多。第二类是人多钱不是特别多。

  最差的就是人也不多、钱也不多的这种地方。前几年三四线城市,由于土地财政的原因,政府的主要收入来源是靠土地出让。其实它大量透支了市场的购买能力。大家把房地产作为制造业,它生产的速度远远满足,甚至在一定程度上超越了人们的购买能力的增长。供大于求,这在三四线城市表现尤为明显。和制造业一样,房地产现在同样开始呈现产能过剩。

  需求减弱地产大亨如何突围

    对住宅的需求逐渐减弱的时候,房地产就会向纵深发展,向垂直的品类深度开发。万科开始进入城市配套商,万达[微博]开始进军旅游产业、文化产业,恒大进入农业、水源。它都是经历一定发展阶段以后的自然选择。

  前20年它都是在给人提供居住空间,所以一开始中国人理解的房地产是住宅地产,而住宅地产仅仅是地产里的一个组成部分。

  为内容,为产业做房产这个方面的力度和深度是远远不够的。内容指房地产提供的空间里的产业的发展。比如医疗健康产业、教育产业、文化产业需要空间。信息、科技、电子产业乃至物流,都需要空间,它们都属于一种为内容做空间。

  将来中国的地产,会逐渐形成某一个产业的特定开发商。它可能是教育地产的开发商,也可能是医疗健康产业的开发商。

  之前很多建筑商去承建学校,承建医院。以前建筑商跟学校的合作,是作为一个制造业,学校需要这样一个空间,我来帮你代建。下一步的产业地产,它有两个产业之间的深度融合。

  就像我们现在房地产这一块,它大量持有酒店,而这个酒店它持有的是空间本身。酒店的运营都是世界一流的酒店管理公司在做,比如希尔顿、雅高这类公司。

  下一步房地产会把自己选定在某个自己认为在这方面资源和能力比较强的行业里。进入细分领域,把这个领域逐渐做深、做透。

  这个时候除了房地产行业之外的,它的研发,对其他行业的理解深度必须要跟上。将来的产业和地产,一定会是相互交融的。它会与政府对区域产业的发展方向,产业自身的需求,开发商的能力以及这个产业将来的运营,这四个方面有机结合起来。

  房地产会回归到一个行业应有的利润范畴

    在这个过程中,房地产更多的是起到统筹、组织和整合的作用。比如政府对区域产业发展的需求,我们作为开发商,就应该跟政府产业发展方向主动对接。

  以前的房产开发商,你说中国这个地方,四万家、五万家,它压根就不需要这么多。有一块地就是房产商,这本身就不正常。它实际上不该在这个行业里待下去。没有专业能力的,没有资金实力的,没有对产业的透彻理解,它会逐渐退出去。它退出去以后,这个行业慢慢地就回归到正常状态。而不是谁一个猛子扎进来,就在这里边赚的盆满钵满,它本身就不正常。

  如果围绕着产业做房地产的话,房地产不会赚钱,也不应该赚钱。刚才说到政策的问题,我们超量的货币发行,最后都被房地产行业吸附进去,所以会出现房地产的暴涨。

  我们曾经对有些项目做过分析。假如这个地产,你不去盖房,三年五年后你把地卖出去,比你盖房利润更高。这其实是超量货币,土地价格高增长带来的。所以我说未来房地产不会赚钱,原因就是货币不会再出现以前这种高增长。

  二十多年内,房地产会回归到一个行业应有的利润范畴。在这之前,在房地产做的人,他也没想到,2009年和2008年,房价低的一塌糊涂。2010年以后,忽然房价就上去了,2005年到2007年也是这个状态。不仅行业外的人没搞明白,行业内的人也没搞明白。

  所以它就是属于非正常状态。如果说现在是一种新常态,一种正常状态的话,以前是非正常状态。

  未来房地产挣钱不会像以前那样轻松

  如果做产业地产,一开始它就会进入一个正常状态,不可能再从暴利阶段一步步回到常规状态,一开始就是微利。它和行业的融合不仅仅是空间和内容的融合,还包括它和产业的利润走向一体化。

  产业地产不会再像以前曾经出现过的价格的暴涨带来的所谓暴利,这种机会已经不存在。

    产业地产的链条更长,对于开发商专业能力、运营能力,乃至对其他产业的理解能力,都在考验开发商,考验他们是否具备这种能力,是否愿意在这方面花工夫。

  一旦进入产业地产,地产商一次性回收的机率就不像住宅地产那么高,这是对它资金能力的一种考量,就会出现优胜劣汰。优秀的公司就会有人主动靠拢。非专业的公司,信用度不好的公司,缺少可持续发展战略布局的公司,自然就会因为资金跟产业融合的原因,慢慢地退出这个行业。

  房地产现在挣的钱,实际上是比当年做住宅的时候,更累更难的钱,比住宅做这块难度高很多,难度高的这个阶段才应该是房地产应有的阶段。以前可能太轻松,现在应该是比较正常的一种状态。

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