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土地流转信托盈利困局待解

  • 来源:多盈金融
  • 2015-02-02
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  在“八项责任”的助力下,信托业的转型正在提速。

 

  记者获悉,日前中建投信托成都锦江区土地流转项目正式落地。这不仅是中建投信托的第三单土地流转信托项目,也是2015年开年的首单土地流转信托。但与以往“财产权”+“资金信托”不同的是,此次成都的土地流转项目采用的是升级版“资金+财产权”的双信托模式。

 

  201411月,中共中央办公厅和国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》,规定今后用5年左右的时间基本完成土地承包经营权确权的登记颁证工作,制约土地流转信托最大的障碍将有望被扫平。

 

  新年首单落地成都

 

  在监管新政和“八项责任”的倒逼下,转型从2013年起就成了信托公司开口闭口必谈的话题之一。随着银监会信托部的设立,今后信托业的监管无疑更趋精细化和规范化,这也意味着信托业的转型升级已经是迫在眉睫。

 

  日前,2015年首单土地流转信托就在成都落地。据悉,作为中建投信托推出的第三单也是在成都首单的土地流转信托,委托人为成都市龙泉现代农业投资有限公司,是由政府主导的区级平台公司,农民的土地经营权集中流转至该公司后,统一委托给中建投信托进行运用管理,其模式采用了“资金+财产权”双信托模式,而非单一的土地流转信托计划。

 

  作为全国统筹城乡综合配套改革试验区,成都此前就已经实施了包括“城乡建设用地增减挂钩”和“建设用地指标交易制度”在内的一整套地方性土地新政。其中,所谓“增减挂钩”,是指在保证耕地面积不减少的前提下,将农村建设用地减少与城镇建设用地增加相挂钩。

 

  换句话说,只要解决了农民安置、宅基地复垦等土地综合整治问题,城镇建设用地指标就可以相应增加,从而缓解城镇化过程中用地紧张的局面,复垦后的农地也可以自由流转、集中经营。“其实,正是由于土地综合整治涉及建设安置房、复垦宅基地、为农民购买城镇社保等工作,中间存在大量的资金需求,所以才给了发挥信托公司金融资金募集长处的机会,从而增强信托公司在土地流转中的话语权。”中建投信托相关人士表示。

 

  实际上,在记者的采访过程中,多位业内人士坦言,即便没有政策的春风,土地流转信托也将是信托公司亟待进军的新领域。

 

  “农村土地改革是贯穿未来五到十年的全国性重大改革,市场容量非常可观,尽早参与到土地流转业务中来,对信托公司而言意义重大。”中建投信托总经理助理谭硕这样解释该业务在信托业突围中扮演的角色,而且在信托公司的诸多创新路径中,土地流转信托是比较符合中国国情的一种选择。

 

  用益信托分析师帅国让认为,对信托公司来说,通过土地流转信托,可以将土地使用权让渡出去,保留所有权,采用专业化经营、管理土地模式,其最大的亮点还是贯穿其中的创新,“此次中建投信托采用的‘资金+财产权’双信托模式无疑是一种业务模式的创新,即信托介入土地流转将金融元素注入了土地,这不仅在一定程度上解决了我国农村、农民和农业金融匮乏的问题,而且更有利于未来在‘三农’领域展开更多的金融创新。”

 

  产业链模式破盈利困局

 

  事实上,从201310月土地流转信托破冰以来,包括中信信托、北京信托和中建投信托已经做了近10单业务,但相较于广大待垦的“农村蓝海”而言,这样的数量仅仅只能称之为“尝试”。

 

  此前曾传出着手调研土地流转信托的上海信托、华宝信托、中融信托、华融信托等,迄今未正式推出该业务。“目前大家对土地流转项目持浓厚的观望情绪,一个重要的因素就是信托公司难以将自身资源禀赋与土地流转利益相关方的需求成功对接,从而无法产生真正的盈利模式,而中建投信托在此次业务尝试中旨在突破这个业务瓶颈。”中建投信托研究创新部总经理王苗军表示。

 

  根据中建投信托方面的研究结果,目前国内现有土地流转信托实践案例基本都采用了“财产权信托”和“资金信托”相结合的方式,但几乎所有的资金信托都是为了解决土地流转完成后运营商的需求,忽视了在土地流转前土地归集过程中的资源整合需求。

 

  在这单成都土地流转项目中,中建投信托采用了“全产业链模式”,即前期资金支持+受托人+产业导入。“由于土地流转信托业务涵盖了融资服务、受托服务、产业导入、管理服务乃至终端消费者金融服务的完整产业链条,所以应定位于基于土地的产融平台。”上述人士表示,所以在全产业链模式中,产业导入为后期土地利用形成了增值的巨大空间。而且相较于政府平台公司,此番合作的成都市农锦集体资产经营管理有限责任公司是当地农民共同发起成立的,中建投信托也可以更深更早地介入到土地承包经营权的集中流转过程中,以争取更大的主动权。

 

  更重要的是,随着201411月中央正式印发土地流转文件要求用5年时间完成确权颁证,土地流转信托有望迎来更大的发展空间。“因为想要通过专业的管理来提高土地流转的运作效率引入信托制度,最关键的一点就是统一的土地登记管理制度。”一位信托公司的业内人士称。

 

  在帅国让看来,土地流转信托的难题不仅如此,而且“一是从法律层面来讲,中国的土地承包经营权的确权工作仍需政策完善,且农村土地不能进行抵押,这就成为土地流转信托难以大规模推广的一大掣肘”。

 

  帅国让认为,土地流转信托想要获得长足发展,除了要加快推动土地制度改革,还要加快推进信托配套制度建设,尽快启动修改信托法相关程序,建立信托登记制度。
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