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出海融资成“鸡肋”房企回归境内找钱

  • 来源:多盈金融
  • 2015-02-03
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    在佳兆业“黑天鹅”事件的影响下,记者发现,1月份内房企海外融资、房地产信托融资双双同比锐减6~7成,同时,人民币贬值大潮也令已在海外发债的房企成本大增,房企融资陷入始料未及的困境。不过,随着1月份诸多境内资本市场直接融资的利好出台,上市房企再融资的难度降低。业内人士分析称,未来房企融资回归境内将成为趋势,直接融资将“接棒”,而龙头房企将因此而受益更多。

  佳兆业事件一波三折。随着上周末佳兆业的公告显示,融创仅接手佳兆业在上海(楼盘)的四个项目,此前市场预期佳兆业被融创整体收购的预期落空。昨日,佳兆业再次发布公告,称其行政总裁金志刚辞职。如何处理公司背后庞大的债务依然令人担忧。

  “黑天鹅”后遗症之一:

  1月房企海外融资锐减七成

  从1月份的数据来看,佳兆业事件已明显地影响了国内房企的海外融资。中原地产统计数据显示,国内房企海外融资锐减,宣布在1月海外资本市场有融资的仅7家企业,合计融资额度为158亿元人民币,相比2014年1月的21家企业,600亿元额度的海外融资锐减73%。

  “这主要是因为在海外发债难度增大了。” 交银国际董事总经理洪灏对记者表示,海外投资者知道中国“有一些房地产公司有问题”,所以现在国内房企到海外卖美元债很难卖出去。

  “黑天鹅”“后遗症”之二:

  融资门槛或进一步提高

  被佳兆业“黑天鹅”事件误伤的,还有地产信托和私募。

  记者了解到,至少近10家公司与佳兆业存有业务往来。“现在好几个信托已经开始为与佳兆业合作的信托兜底。”一位信托公司华南地区负责人对记者透露。这也让信托的风控团队对和房地产合作更为谨慎。市场消息显示,部分信托近期已暂停地产业务。

  房地产信托1月份急剧萎缩。用益信托首席分析师李旸认为,主要原因是对于整个房地产市场的风险有所担心。

  房地产私募也屡次“中枪”。一家地产私募创始人对记者表示:“我们公司对地产项目的合规性要求也增加了,现在对风控的措施中,要求项目公司能够抵押股权。”

  市场

  美元升值预期仍存 海外融资成本大增

  洪灏表示,影响房企海外融资的还有美元近期的强劲升值,美联储加息预期还在,同样会增加成本。“再加上有的房地产公司已在海外发了很多债,海外债务的杠杆率非常高,再选择海外发债,对公司运营也有很大压力,所以,今年发债额度比以前有比较大的下滑。”

  在境外已成功融资的房企,也面临融资利率成本升高的窘境。“目前发债,利息是固定的,但是汇率波动会导致用人民币结算的公司还贷负担加大。如果债券是在公开市场交易,汇率变化可能导致债券价格发生剧烈波动,从而左右市场参与者的态度。” 洪灏表示。

  数据

  2014年,人民币银行间即期汇率以年度贬值2.5%收官,这也就意味着,如果房企在去年年初发了融资利率为10%的美元债,目前其融资利率已经高达12.5%。

  接棒

  A股市场房企再融资大门敞开

  当境外市场和信托、私募等渠道对房地产悄悄关了一半儿门的时候,境内融资市场已经给房企开了另外一扇窗。

  证监会新闻发言人此前表示,对上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的,不再由国土部事前审查。有业内人士认为,这意味着在A股市场上,房企再融资的大门已完全打开,房企再融资的获批难度将明显降低。

  根据公开市场粗略统计,2014年房企再融资已完成400亿元,约20宗,尚未实施再融资资金规模557亿元。而在2015年年初,开年不到1个月,便有6家房企公布了总额近150亿元的再融资方案。

  在中银国际房地产分析师田世欣看来,随着国土部不再参与再融资的事前审查,股市融资功能将得以恢复,龙头房企将享受的是从无到有的再融资待遇,因而其受益将最为明显。

  数据

  2014年地产开发贷款增速与上年相比明显回升, 2014年末,地产开发贷款余额1.35万亿元,同比增长25.7%,增速比上年末高15.9个百分点。

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