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建立多层次房地产风险分担体系

  • 来源:多盈金融
  • 2015-02-04
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    2015年我国经济发展面临诸多挑战,下行压力仍然较大。对房地产行业而言,各地房企去库存任务繁重,短期看房地产市场不太可能走出低迷,但仍存在很多有利于房地产市场发展的积极因素。

  一是货币政策适时宽松,将会释放合理住房需求。2014年,工业生产者出厂价格指数(PPI)同比下降1.9%,已连续34个月负增长;同时,CPI(居民消费价格指数)比上年上涨2.0%,持续回落;广义货币(M2)余额122.84万亿元,同比增长12.2%,低于市场预期,以及石油、煤炭、钢铁、铁矿石等国际大宗商品价格持续下跌,而美元逐步走强等一系列影响因素叠加,致使2015年我国面临通货紧缩风险。为了应对通缩,必会在积极的财政政策和稳健的货币政策总基调下,相机实施相对宽松货币政策,包括继续实施常设借贷便利工具(SLF)、央行逆回购操作、定向降准或降息等政策,这将有利于支持居民合理的住房消费。

  二是有效需求继续增加,支撑房地产市场发展。首先,购房适龄人口将达到峰值。根据2010年全国人口普查数据,2010年我国购房适龄人口(25至49岁)约为5.47亿人。据此推算,2015年达到5.68亿人口峰值。其中,2012年我国城镇购房适龄人口为3.28亿人,2016年约为3.35亿峰值,之后加速下滑;此外,按照中国城镇化率计算,每年大概有1000万农村劳动力人口转移到城市,成为购房的潜在需求者。其次,改善性需求继续上升。世联行数据显示,2015年至2020年,我国34岁至49岁(即改善性购房者集中的人群)在2015年至2035年期间均达到3.1亿以上,占总人口比例约为23%,表明未来改善性购房需求将持续增加。再者,国家一系列重大区域发展战略开始实施。包括京津冀一体化规划公布与实施、长江经济带规划开始落地和“一带一路”战略进一步推进等会带动一批二三线城市产业发展,提高城市就业吸附能力,加大城市基础设施投资,从而带动房地产行业发展。

  三是加快关键领域改革,将促进房地产发展。2015年是改革关键年,涉及房地产领域的一些改革将会获得实质性进展。首先,在户籍制度上,各地将加快落实国务院《关于进一步推进户籍制度改革的意见》,更多省份将取消农业户口和非农业户口性质划分、统一登记为居民户口,建立和完善居住制度,加快推进公积金和社保异地接续和交纳等等,这对于促进住房消费、实现楼市“去库存”有积极意义。其次,在土地制度上,将加快农村土地合理入市流转,大大提高农民资产性收入,增强农民工购买力;再次,按照国务院颁发的《不动产登记暂行条例》,2015年开始要健全配套制度,平稳有序实施,这将进一步抑制投机性住房需求。最后,在房产税方面,2015年房地产税进入立法程序,房地产税全面开征进程加快,这将加快多套住房持有人入市,盘活二手房市场。

  四是继续支持保障性安居工程建设,有利于房地产市场平稳发展。2014年,我国全面完成700万套的保障性开工建设任务,其中各类棚户区470万套以上,基本建成480万套,完成260万户农村危房改造。根据城乡和住房建设部任务安排,2015年计划建设保障性安居工程700万套,基本建成480万套,继续大规模推进棚户区改造。同时,城乡和住房建设部初步确定了北京、上海、广州、深圳等城市房地产投资信托基金(REITs)试点方向,包括公共租赁住房、廉租房,通过资产证券化,有效解决租赁型保障房租金短板。保障性住房规模进一步扩大,能够有效稳住房地产市场预期,保证房地产市场平稳有序发展。

  总的来看,2015年我国房地产投资将继续下滑,房地产市场将明显分化,价格总体仍处于缓慢回调阶段,房地产金融风险将逐步显现。具体而言,一线城市受相对宽松货币政策和刚需释放影响,量价存在反弹空间;受京津冀一体化、长江经济带建设、“一带一路”等一系列重大区域发展战略利好影响,武汉、昆明等部分二线城市存在上涨空间,其他二线城市房价将继续小幅回调;三四线城市由于市场需求前期透支,人口吸附能力较弱,房价或将继续下行,面临较严重的系统性风险。

  从政策层面看,房地产宏观调控政策将更加灵活,定向降准或降息将释放流动性,行政化的楼市调控政策将逐步弱化或退出,分类和双向调控有望加强,保障房建设力度加大,房地产长效调控机制逐步建立。

  笔者认为,当前应正确引导房地产市场预期,防止发生系统性金融风险。一要正确引导市场预期。房地产价格上涨过快,会引起购房者的不满;房地产价格下跌,也会引起有房者不满,而且会导致开发商资金链紧张和银行坏账增加,引发金融风险。因此,应维护房地产市场平稳运行。加强舆论引导,引导市民理性消费,保障刚性需求,抑制投资投机性需求,让市场回归理性。二要进行房地产贷款业务风险压力测试,模拟在房价下跌等各种情况下的银行承压能力。三要高度关注重点区域、重点企业,强化“名单制”管理,及时释放风险,防范个别企业资金链断裂。四要尽快建立房地产风险预警制度,及时监测房地产市场供需整体走势和结构变化。五要建立房地产风险应急处置联动机制。加强银行、住建部门、社保、公安等部门的信息联动与共享,建立房地产抵押违约风险爆发的跨部门应急联动处置机制。

  改善房企融资结构,建立多层次房地产金融风险分担体系。一要继续依靠银行信贷走间接融资的道路,同时,拓宽在资本市场直接融资渠道,包括恢复房企首次公开发行(IPO)和增发等融资形式,扩大债券市场融资。二要积极推进住房抵押贷款证券化(MBS)。逐步向保险金、养老基金等机构投资者开放资产证券化市场;培育抵押贷款证券化市场,大力发展相关中介机构,建立多元化的融资体系。三要大力发展房地产投资信托基金(REITs)。加快制定相关政策、法律法规,为房地产投资信托发展创造良好的政策和法制环境。四要完善房地产贷款担保和保险制度。制定所得税优惠政策,鼓励保险公司经营房地产贷款保险业务,减少房地产抵押风险。五要探索住房开发性金融业务,发行住房金融债券,采取市场化方式,为我国保障房建设筹集资金。

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