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新利率下你的房贷是否“减负”

  • 来源:多盈金融
  • 2015-02-05
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  央行下调贷款基准利率后,今年11日起,贷款协议中“按年调息”的房贷一族,每月还款数额本该“减负”,但近期接到市民致电咨询,不少市民1月的还款数额没明显变化,有些甚至不降反增。记者调查发现,这是由于银行调息、还款和计息方式不同“惹的祸”。而2月起,部分市民的房贷将正式“减负”。

  执行新利率后月供不降反增

  把房贷月供还款日定在每月10日的王女士近期告诉记者,按照新利率,降息后她的月供应该减少122元,但实际上1月份她只少交了18元。而新房买在天心区的何先生更纳闷,他月初收到的银行短信通知,1月份的房贷月供额比201412月还要多60元。

  目前,长沙各大银行普遍执行了房贷新基准利率,但为何市民月供“降得少”甚至“不降反增”?记者走访长沙多家银行,发现这与市民房贷的还款方式、与银行约定的计息方式有关。

  长沙招商银行一位房贷业务经手人介绍,商业住房贷款方式有“定息”和“合同约定利率”两种,前者不根据央行利率变化,后者可随央行利率变化而调整,也是长沙市民的较多选择。房贷采用“合同约定利率”的月供者,采用“按年调息”,也就是次年11日调息,才会有新的月供变化。“其中以"等额本息还款"且还款日集中在前半月的客户,才会出现首月房贷月供增加的情况。”

  提前索取全年房贷月供变化表

  按照等额本息还款的月供一族,每月房贷月供额相同,在月供额里“本金与利息”的分配比例中,前半段时期所还的利息比例大、本金比例小,还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小,且每月还款数额是前一个月的还款本金和利息之和。

  以2012年贷款40万元,还款期限20年为例:选择等额本息还款方式,月供2994元,但降息后,1月份的月供为3060元,多供了66元。中国民生银行长沙芙蓉广场支行有关信贷人士解释,新年首月月供增加,一是11日起执行新利率后,利息部分减少,造成本金相应的增多;二是由于1月所还贷款跨年,去年12月的部分按老基准利率计算,1月的部分才按新基准利率计算。而2月起,部分市民的房贷将正式“减负”。

  记者采访的多位银行高层分析认为,今年央行有可能进一步降息或降准,房贷利率还将有所变化。银行人士提醒市民,房贷还款方式不同,月供额度不一,房贷月供可能年年变,要养成年初索要年度房贷月供变化表的习惯,以免影响个人征信记录。

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