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房地产洗牌加速 行业集中度提升三大路径

  • 来源:多盈金融
  • 2015-02-05
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    根据世联行的统计,在楼市上半场的“黄金时代”,我国房地产开发企业数量从1997年的21286家增长至2013年91444家,年复合增长率达9.54%。这其中,绝大部分是新入行者或从实业转过来,看中的是房地产超越实业领域的收益率,而在江浙一些地市,甚至出现了全民房地产的现象,这绝非一个行业或市场正常理性发展所具有的现象。

    在步入新常态后,房地产不仅将告别过去动辄30%左右的量价涨幅,过去10多年狂飙突进过程中累积的价格泡沫需要消化,房企数目过多的问题也应要到纠正,不适应市场的房企将退出,行业集中度提升。2014年是楼市新常态“元年”,结合这一年来的行业整合情况,笔者认为,未来行业集中度提升将有三条路径。

  佳兆业危机以“接盘”的方式平稳落地,小业主的权益得到了保障、金融机构资产有惊无险、地方政府的压力缓解、龙头房企的市场占有率提升。在佳兆业事件中,“接盘”无疑是解决危机的最佳选择。此次危机折射出,在经济增长和楼市运行步入“新常态”后,过去依靠经营政商关系以获得超额利润的时代一去不复返了,那些完全依赖官员“照顾”而获得超额市场机会的房企将不得不退出市场,这是行业集中度提升的第一个路径。

  有统计称,自2000年以来,半数以上落马省部级高官涉及房地产。2014年以来,根据中央巡视组反馈情况以及各地整改通报,在2013年以来被巡视的21个省份中,20个省份发现了房地产腐败,占比高达95%,落马官员基本都与房地产有关系。类似佳兆业这样的房企还有很多,随着整顿吏治和肃清非市场化成分的推进以及所形成的强大威慑,依靠政商关系“裸泳”的房企会浮出水面,退出市场也就成为必然趋势。此次佳兆业退出市场,以国内龙头房企——融创中国和华侨城“接盘”的方式完成,有利于龙头房企愈大愈强,行业集中度的此种提升是健康的。

  现在有一种论调,认为改善性需求接棒刚性需求,将助推楼市迎来第二波发展的“弱黄金周期”或“强白银周期”。相比发达国家,我国城镇居民居住质量较差,30%的房子是在上世纪80年代、90年代,甚至是“短缺经济”时代建造的,不符合当代人居要求;20%的房子缺乏基本生活设施(如独立的卫生间、独立的厨房、自来水、下水管道、阳台等)。改善空间巨大不假,但在楼市下半场,居民对于住房的需求不再是“有房住”,而是“住好房”。问题是,对于绝大部分开发商来说,他们对于房地产供应的理解,已经完全陷入“储备土地→复制图纸→快速开发”的高周转、供给主导模式中不能自拔。对于何谓“住好房”,如何满足居民差异化的、个性化的需求,不仅没有概念,而且在思想认识上也没有准备。2014年,我国楼市销售下滑7.6%,这是在退出行政干预、房贷松绑、各地救市不断等“托市”背景下取得的不易成绩,如无这些政策干预,下滑幅度会更大。在这背后,投资需求退场、无效供应、保障房空置与住房需求嗷嗷待哺并存,这已经表明,未来开发商要生存,必须要建设“好房子”。

  未来,我国消费需求将告别模仿式、排浪式,迎来差异化、定制式。在住房领域,“85后”和“90后”将替代“70后”和“80后~85前”,成为住房市场需求的主力军。马佳佳一句“90后不买房”尽管言过其实,但惊出万科一身冷汗,背后折射出未来住房消费将完全不同于过去,小米的“You+公寓”之所以被热捧就在于此,未来住房领域将完美地诠释差异化和定制式消费时代的全貌。

  改善性需求接棒首次购房需求,尽管具有国际规律,但改善性需求的最大特征就在于差异性和个性化。到底是改善面积,还是改善人居环境,或改善公共服务配套,不同的改善性需求差别也非常大。而改善公共服务配套,又有改善教育配套、改善交通配套、改善医疗配套等区别。2014年以来,龙头房企之所以积极拥抱互联网,就在于互联网最接地气,能够消除信息不对称,能告诉开发商老百姓喜欢什么样的房子。

  但是,2014年楼市调整程度并没有媒体宣传的那么差,12.1亿平方米的销售面积依然为历史第二好成绩。目前,在楼市渐显回暖趋势的情况下,很多开发商将2015年的销售目标增幅制定为20%~30%。看来,很多数开发商还没有认识到楼市需求的这种趋势性变化。因此,在库存高压、尊重市场规律、政府去地产依赖的大背景下,不能适应市场需求,依旧坚守供给主导模式的开发商将会被市场淘汰而退出市场,这是行业集中度提升的第二条路经。

  2014年前三季度,我国上市房企净资产收益率(ROE)为6.94%,较上年同期下滑1.67个百分点,降幅接近20%。预计2014年,上市房企ROE较2013年也将下滑20%左右,超过2/3的上市房企ROE将在平均水平以下。这意味着,目前房地产行业整体盈利能力在快速下降,行业资本收益率已经接近实业资本收益率。未来,若想获得超额收益,需要超一流的开发和管理能力,这必然归属于少数龙头企业。

  在这种背景下,房地产整体投资规模将开始收缩,盈利能力低、抗风险弱的房企将会出现破产,并最终退出市场。同时,在政府投资领域,将会大量引入PPP的模式,意味着社会资本投资收益率在未来有上升的趋势。因此,预计2005年以来实业投资进入房地产投资的趋势将可能会逆转,大量的房地产企业开始回归实业投资。从国家统计局披露的2014年房地产行业到位资金情况看,产业资本已经开始撤出房地产,这是行业集中度提升的第三条路经。

  2013年,我国十大标杆房企销售额占全国市场销售额的10.78%。也就是说,国内这10家规模最大的房企仅占一成商品房市场。即便是房企龙头万科去年销售额刷新行业纪录,达到1709亿元,市场占有率也仅为2.1%。而从国外成熟市场来看,美国房地产市场前五名开发商(TOP5)市场占有率从1989年的7.13%提高至2004年的14.95%,到2006年迅速上升至22.51%。因此,我国房地产已经进入集中度快速提高的时代,这一过程中,尽管会有佳兆业式的阵痛,但阵痛过后将是行业新生的到来。

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