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房产主题家族信托:迎合人情与利益双重需求

  • 来源:多盈金融
  • 2015-02-05
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伴随着中国的经济高速发展,我国的富豪是越来越多,房地产是很多富豪的重要资产。房产主题家族信托就是为了迎合富豪们的需求而生的。房产主题家族信托为处于交班中的富一代解决了如何进行不动产的传承提供了新选择。

  得益于过去几十年中国经济高速的增长,实体创富及房地产暴涨带来的财富效应,中国出现了一批以商贸企业家和房产投资者为代表的超高净值人群。随着第一代企业家逐渐退居幕后,及房地产市场“新常态”,财富传承已成为这类高净值人群近来最为关心的主题之一。

  2013年,北京银行(601169,股吧)与北京信托合作推出了家族信托服务并落地其首单私人银行家族信托业务,信托财产的起步门槛为3000万元。之后,双方又为高净值人群设立了以国内房产管理为主题的家族信托,成为这一领域的尝鲜者之一。

  接受21世纪经济报道专访时,北京银行私人银行部总经理聂俊峰说,北京银行私人银行客户对家族信托的需求正在上升,未来潜力巨大。

  而具体到房产主题的家族信托,聂俊峰表示,除了企业家等超高净值人群,“还有一批因房地产市场爆发性增长而积累了大量房产的高净值人士,同样面临财富传承时的子女姻缘风险。”尽管在目前的制度下,将房地产过户至信托产生的税费无法避免,且未来信托持有房产需要继续缴纳一定税费,但“以不动产作为委托财产的家族信托在人情多变、利益诉求多元化,姻缘与血缘风险显性化的当今社会依然具有很现实的需求基础。”

  单一信托持有房产的路径

  《21世纪》:北京银行何时启动私人银行业务?你们是如何定位的?

  聂俊峰:2011年北京银行正式启动私人银行业务之前,曾与战略合作伙伴荷兰ING共同聘请了波士顿咨询公司(BCG)对私人银行业务的定位进行了系统的调研论证—最终选择了一个比较符合自身中小银行客群定位的模式—“大零售模式、大财富管理”。

  目前我们的私人银行业务是三级财富管理服务体系—大众理财、贵宾理财、私人银行的有机组成部门。我们已在北京、上海、深圳、杭州、天津、济南设立了7家私人银行中心。

  《21世纪》:你们的私人银行业务重点开拓的是哪一类客户?最着力打造的业务是什么?

  聂俊峰:在业务开展模式上,我们重点开拓并服务中小企业主客户群体,针对中小企业主的闲置资金管理、投融资综合服务需求构建跨条线、跨业务联动的从私人到法人无边界服务。私人和法人在客户的财富保值、增值和传承过程中是不可分割的有机整体,私人银行服务必须游刃有余地施展于两方面,横跨财富管理、资产管理和投资银行。

  单纯产品销售不是真正的私人银行。我想在不远的将来,家族信托、全权委托资产管理服务、家族办公室和私人董事会等真正立足“从摇篮到坟墓、从私人到法人”的服务,会引导私人银行业务走向成熟。

  我们与北京国际信托在2013年初经研究论证推出了家族信托服务,这也是我们未来会倾力加大投入的业务。

  两年来我们发现,客户对家族信托的需求在迅猛增长,一方面,“普通”富裕家庭在财富或积蓄传承时,需要通过“单一资金”或嵌套寿险的家族信托来规避子女婚姻和血缘风险;另一方面,民营企业家们“二代”能否接班、股权与管理权如何传承接续也是一大问题,可通过资金加股权家族信托的方式,局部解决企业家客户的需求。

  《21世纪》:你们此前推出了以房产为主题的家族信托,这在国内并不多见。房产主题家族信托,有哪些功能?如何突破目前的政策限制?

  聂俊峰:我们与北京信托2014年开始推出房产管理主题的家族信托服务。在国内目前信托登记制度尚有不足的大环境下,家族信托以资金作为财产形式设立方能确立法律效力,但这并不意味着家族信托只能成为“闲钱理财”信托。对超高净值客户来说,他们的主流财富形式是实业投资的股权及不动产。

  从理论和实践的角度来说,客户在房产管理方面的需求可以分为两部分。

  一是新增可售商品房,有些私人银行客户可能想投资或自住稀缺位置、不可复制的房源。北京信托可通过家族信托的方式为其锁定房源。比如针对尚未达到可出售状态的稀缺房产,可由客户设立单一信托,委托信托公司与开发商签署合作建房等政策或法规许可的类似协议。在合作的房地产开发商取得预售或办理竣工验收后,私人银行客户再来行使“委托人选择权”:一是继续由信托受托人办理网签过户手续,二是委托人本人进行相关手续办理。

  第二类需求则来自客户的存量商品房。从我们接触的客户来看,如果是欲交付信托的财产是住宅,他们的主要目的是规避子女婚姻的风险;如果是商铺及办公物业,主要考虑是在公司和个人之间设置明确的财产隔离防火墙。存量房产需按照各地的规定缴纳房产过户税费和房产持有税。以北京为例,房产持有税是按公司持有房产的标准每年缴纳对应价值的0.84%。当然这一切基于相关的流程,需要符合国家相关政策法规及不同地方政府的相应规定。

  《21世纪》:装入房地产资产的家族信托,和一般以金融资产为信托财产的家族信托,在委托、受托和管理流程上有什么区别?

  聂俊峰:房产主题家族信托的流程与一般的家族信托的流程差别不大。先以资金设立单一信托,之后由信托公司担任信托财产受托人,最后信托的受益人是委托人意向的继承人等家族成员。

  用单一信托持有房产,也许未来还存在着交易的便利。我个人认为,随着信托登记制度的建立和完善,委付信托的房产在将来进行权益转让时,有望可以不再进行产权的过户,而只是信托受益权的转让过户。同时,家族信托的受益人还可以考虑将信托受益权在一定程度上进行质押融资—这都是可以预见的未来需求。

  房产主题家族信托在现在的社会非常有现实需求基础,对于想要规避风险,并且将传承的财富最大化的投资者来说,的确是个好的选择。相信随着信托制度和信托市场 日益完善,家族信托的未来会有更广阔的空间。

                          

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