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多房企试水养老产业 购买力不足回报率低成隐忧

  • 来源:多盈金融
  • 2015-02-06
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在业内人士看来,居家养老服务条例提出了企业参与养老的大方向,但配套的落地细则仍有待明确。图/CFP

 位于椿树街道的56号院养老护理所,是中信国安投资在西城区建设的三个养老服务项目之一。资料图片
  1月29日,《北京市居家养老服务条例》由北京市第十四届人民达标大会第三次会议通过,并将从今年5月1日起实施。北京市民政局副局长、新闻发言人李红兵表示,作为全国首个地方性居家养老服务条例,北京市居家养老服务条例“首次明确了政府、企业、家庭、社会在养老上各自承担的责任”。
  同时,政府应当引导、支持、鼓励企业和社会组织参与居家养老服务的提法,也吸引了很多房地产企业的注意。
  养老产业本身就是许多房企已经开始关注的新领域。居家养老,让不少房企看到了新的市场空间,不过也有许多制约因素需要突破。
  机会
  养老服务市场需求巨大
  在西城区椿树街道,中信国安投资有限公司在这里共建立了3个养老服务项目,其中19号院助老服务站和56号院养老护理所已经建成。2月4日,记者来到19号院助老服务站时,遇到多位老人前来参观体验。
  中信国安投资方面人士告诉记者,19号院、56号院的场所都由街道提供,养老服务主要也要辐射街道内的自理及半自理老人。服务站内还为老人提供休息室、娱乐室。
  2015年,中信国安投资有计划在五环内铺开更多的养老服务点。
  不止是市内成熟社区有养老服务需求,郊区也成为房企拓展养老服务的必争之地。
  2月3日,北京今年首宗配建养老设施用地、顺义新城17街区一地块受到首创、龙湖、金融街等8家企业争抢,最终首创以5.98亿元加上现场竞报2.6万平方米限价房的条件成功拿地。该地块剩余不到2.9万平方米的纯商品房部分,楼面价达到2万元/平方米。这宗地块内就包括3.46万平方米的养老设施。
  此前如万科在房山、中投发展在密云、东方太阳城在顺义等都开始涉足养老服务。
  万科集团高级副总裁毛大庆认为,目前北京老龄人口呈现基数大、密度高、增长快三大特征。2012年北京60岁以上老人为263万人,到2020年预计超过400万人。且在“421”的家庭模式下,老年人空巢化趋势明显,高龄老人、独居老人、失能失智老人增加。这也就产生了巨大的养老服务尤其是养老地产的巨大需求。
  缺失
  “医养结合”成破局关键
  按照北京市“9064”的养老服务模式,到2020年,90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老,6%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老,4%的老年人入住养老服务机构集中养老。
  在业内人士看来,居家养老服务和社区养老的界限并不是泾渭分明的,总体上都需要社区、社会化机构提供必要的养老服务。而对养老服务来说,首当其冲的就是医疗服务。无论是居家养老、社区养老还是机构养老,都需要“医养结合”。
  但在目前的条件下,医疗服务和养老服务的结合还远远不够。毛大庆就认为,目前的医疗机构和养老机构互相独立、自成系统,养老院不方便就医,医院里又不能养老。在他看来,在朝阳区双井,养老机构恭和苑托管社区医院的做法值得借鉴。牌照由政府颁发、医生公开招聘,既面向养老机构又对外开放。
  在一些业内人士看来,对于更零散的居家或者社区养老服务站点来说,医护人员的灵活执业资格也是养老服务需要面对的一大问题,多点执业不妨有条件地放宽至养老机构。
  风险
  回报率低成房企隐忧
  无论是居家养老、社区养老,还是机构养老,引入社会化力量,企业就需要考虑投入与产出的关系。
  在顺义新城17街区地块成交前,一家中字号房企人士对记者表示,养老机构如何运营,企业盈利模式怎么构建,是拿地必须考虑的问题。“我们看不清投资回报,就没有报名拿地。”
  有房企人士也表示,对于新项目中的养老设施,运营回报率不是问题,但资产回报率就很低。这也成为目前房企探索养老业务的一大障碍。“这就是现在探索养老业务的以大房企居多的原因,回报率低,有的企业耗不起就不能踏足这个领域。”
  上述中字号房企人士也建议,为鼓励更多企业参与养老服务,政府出让配建养老设施土地,应该在出让方式上让利于企业,最终实现让利于民。
  一家在北京郊区开展了养老服务的房企负责人对记者谈到,企业通过招拍挂拿到土地,按照企业的逻辑来运作,高价土地最终将变成高价产品,无论是租是售,价格可能都不会低。企业定价如果得不到市场响应,一方面会造成直接的资源浪费,养老设施达不到养老的目的;另一方面也可能影响未来更多企业的参与热情。
  此外,对于建设在成熟居民区特别是老城区的养老服务站来说,居民购买力不足也是企业必须面临的问题。有关负责人建议,目前的养老服务站带有企业和街道合作共建的性质,未来究竟是民办非企业组织还是企业组织尚未定论。但综合考虑,政府指导定价应兼顾企业收益和老龄人口实际支付能力。“定价不能脱离服务人口支付能力,也不能让企业亏本,以免影响企业参与养老服务的积极性。”这其中可能存在的豁口,就需要政府来埋单。
  声 音
  北京市居家养老服务方面仍存在诸多问题,如社区服务设施短缺、服务项目和服务能力不足,养老服务人才匮乏,养老服务需求大量增加与供给不足的矛盾突出,老年人在养老方面多样化、多层次的需求难以得到满足。
  ——北京市人大常委会副主任柳纪纲
  ■ 房企扫描
  万科集团
  位于房山窦店的万科幸福汇,是万科首个宣布试点的养老社区。2014年9月,万科集团高级副总裁毛大庆向媒体表示,除万科幸福汇外,未来北京万科预计每年将推出2至3个社区养老项目,将为北京市提供2000个左右的养老床位。
  远洋地产
  2013年,远洋地产正式成立了“远洋养老运营管理公司”,并创建全新养老品牌“椿萱茂”。据了解,作为中美合作的首家高端养老公寓,椿萱茂由远洋地产、投资商CPM、美国最大的养老运营商之一Emeritus合作开发运营。远洋地产董事长李明表示,预计养老产业未来将和住宅、商业地产、金融业务并列,成为公司业务的四大板块。
  保利地产
  2014年10月,保利地产的第二个养老公寓上海“西塘-和熹会”将投入使用,这是保利继2012年首个北京养老地产项目后的又一新作。

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