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业内:房地产泡沫已经挤得差不多了 下半年房价迎来上涨

  • 来源:多盈金融
  • 2015-02-06
  • 热度 ( 552℃ )

    新年房地产市场成交未见大起伏。但一线土地市场已经开始了争夺战。根据中原地产市场研究部统计数据,2015年1月份,一线城市合计成交土地58宗,成交金额达到了530 .9亿元,与2014年12月份的378亿元相比,环比上涨了40 .4%。另外,1月份土地成交平均溢价率达到了28 .6%,这意味其平均溢价率创下去年1月份以来的最高点。

  “拿地节奏可以看出房企对未来楼市的判断,”上述机构首席分析师张大伟向南都记者表示,20强房企过去一年普遍保守,直到9月份土地市场才算回暖,其中万科、远洋、保利等企业出手较为积极。保利地产有关负责人对南都记者表示,应该看好一线和二线城市的机遇,但另一个矛盾是这样的地块必然竞争较为激烈,土地价仍然偏高。

  争抢一线土地

  “真金白银”砸在哪儿,体现房地产企业对土地市场的真实态度。

  中原地产根据最近市场动作统计发现,一线城市1月土地成交530亿,平均溢价率达28.6%。虽然前几年是溢价率动辄到50%以上的时代,但这个数字跟最近一年比,已经是最高。

  以北京市场为例,3日首创置业即从多家大房企56轮竞价的争夺中,以5.98亿元夺得北京顺义一块包含经营性养老用地的土地,商品房部分楼面价为每平方米1.1万元,如果加上对养老地块的投入,商品房住房部分楼面价每平方米将超过2万元,溢价率超过30%。

  多家房企对北京市场判断认为,“2015年北京土地市场的竞争会非常激烈”。

  而此前首创置业有关负责人向南都记者分析布局重心时就强调,对于已经很有积累的北京市场,只要有合适的机会都会保持关注。

  中原地产统计显示,2015年1月份,一线城市合计成交土地58宗,成交金额达到了530 .9亿元,与2014年12月份的378亿元相比,环比上涨了40 .4%。首创、华润、招商等大房企都有积极出手。

  该机构监测的另一组数据显示,以华润与首开、招商的联合体为例,其1月份在北京拿地金额合计达到了192.81亿元。由此可见,房企在一线城市拿地积极性明显比2014年上升。

  广州今年1月也成功出让了三块土地。天河、萝岗三宗地底价出让,元岗路粤隆客车厂地块由远洋地产拍得,远洋地产首进广州,而时代地产则东进萝岗。

  “远洋地产首进广州,拿下的地块也很有可塑性,这是继金融街、华发、北大资源、深振业、龙湖、华润置业、平安不动产后又一外地实力房企,”经纬房产研究总监李耀麟接受南都记者采访表示,该地块虽然未能刷新越秀地产保持近5年半的1.53万元/平方米的区域单价地王,但再次展现了外地房企进军广州市场的决心,同时亦为广州楼市注入一股强有力的动力。

  帝海投资总裁李小明接受南都记者采访就表示,近年来的楼市投资重点可以做一些精简,这也顺应了大房企和投资者的眼光。三、四线城市由于过量的楼市库存难以消化,市场饱和度高,房企布局的意愿已经降低,有关的新商业发展也难成气候。一线的成熟市场应当继续看好。

  因此虽然楼市在2014年遭遇寒冬,但由于土地市场的稀缺性,以及北京、广州等一线城市强大的刚性需求,中原研究部预计2015年下半年,房地产会迎来上涨趋势。

  泡沫已经挤得差不多了

  另一方面,尽管一线的住宅市场仍有需求,但投资客已经减少,加上国土新规严格禁止囤地,因此不少业内人士坦承,房地产市场的泡沫可以说已经被挤压得差不多了。

  开发商们以行动积极表示了对一线楼市的支持。目前,一线城市楼面价接近或者超过周边房价已经成为土地市场的新常态。但值得重视的是,房企高价拿地是有风险的。因此恒大去年以来在土地市场几乎无动作。保利地产也仅在熟悉的广东等一二线城市少量入手。

  “从北京2015年的豪宅规模可以看出,北京动辄每平方米售价达10万元以上的豪宅在多区域内集中入市,将对高端楼市竞争格局造成影响。”张大伟分析认为,对市场的接盘能力必须谨慎。

  一线城市的土地遭抢,但楼市的投资需求仍在下降,中原地产发现,以广州为例,“1月,广州楼市一手、二手、商写等各类物业的成交均出现结构性回落,其中,以投资需求为主的商写物业下滑最为显著,供应和需求环比下降普降五成左右。”

  这种变化将无疑反映在土地市场上。当投资需求不再强烈时,土地市场的热度还能维持多久,值得关注。

  张大伟认为,土地市场将会有明显分化。从2014年11-12月市场数据看,三四线城市明显已经出现过量库存。因此,会继续遭到房企的撤离。在容量有限的一线市场上,不少房企会争得“鱼死网破”,会有一些过于激进或实力过弱的房企退场。 

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