• 多盈理财APP

    打造您的超级银行!

客服热线: 400-009-1833

土地信托水漳村样本

  • 来源:多盈金融
  • 2015-02-09
  • 热度 ( 987℃ )

  今年的中央一号文件再次锁定“三农”问题,这也是连续第12年一号文件聚焦“三农”。与以往不同,1月份,国土资源部、财政部等多部委联合印发了《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》,标志着农村土地制度进入新一轮深化改革阶段。此前,包括北京市密云县水漳村在内的多个地方已开展农地确权和流转先行试点,取得诸多经验,也为推进解决“三农”问题提供了新思路。

  先把土地盘活

  华北土地信托第一单落户密云县穆家峪镇水漳村前,樱桃树才在这儿长了三年。

  2010年5月,水漳村村支部书记杨深利租了几辆大车,带着村民代表去山东看樱桃树。樱桃红成一片,随风摇动山谷。临走前,他劝大家都买两斤尝尝。20块钱一斤,大家犹豫了。他二话不说,掏钱给每人买了四斤。

  回村后,杨深利开始大力宣传樱桃的低成本、高收益:水漳村也是山谷地形,适合种樱桃。每亩四五十棵树,每棵树结果5斤,每斤挣5元,一亩就能挣1000元。大喇叭一天一天喊,一个人一个人约谈。在外工作的人,逐个电话询问。渐渐地,大家心里都有了底。然后是几个小组分别开会,每户户主或至少2名成年人到场,纷纷同意以土地使用权作股加入水漳股份经济合作社。

  早年在河北做钢铁、矿产、小贷生意时,杨深利的思绪就经常飘回家乡。如何实现农村公司化、农业产业化、农民市民化呢?他原想从宅基地破局,改平房散居为楼房聚居,“空出一大片地才能发展工业啊!”规划部门不置可否,他只好打起了土地承包经营权的主意。水漳村长条状地块太细碎,又阻碍了规模种植。“地太窄,这家想种樱桃树,旁边的还不一定乐意呢,遮光嘛,旁边庄稼就没法长了。”

  困难也来自观念层面。北京和山东不太一样,很多人只想种老玉米,种下不用管,一扭头就去城里打工了。“山东农民是认认真真种地的,看到樱桃挣钱都去种,这儿就得动员了。”

  镇政府则担心两个问题:一是土地流转了用来干吗?二是流转的钱从哪里来。

  但口子一开,农民的热情瞬间被点燃。2010年,水漳村土地流转了200亩,2011年流转率迅速蹿升至97%。

  仅有两页的《土地流转协议》体现出水漳村的“集体智慧”。记者在一户村民家里见到了这份协议,“乙方”为水漳股份经济合作社:“以农村集体土地承包合同书为准,以每亩每年1000元的价格流转给乙方搞设施农业,主要经营种植业。”

  为保障农民权益,降低收益风险,协议规定“租金于每年的5月30日前付清,每三年递增10%。如流转三年内,市场粮价上涨(玉米),土地租金随粮价增长进行调整在流转期内如甲方违约支付乙方设施农业总投资额的30倍,如乙方违约支付甲方每亩土地租金5倍”。

  再把信托请来

  以前,农村金融近乎空白,除了政策性贷款,只能指望补贴。要提升农业产业化,就需要更多资金。

  2013年11月,中信信托来到水漳村调研,提议将500亩土地纳入信托计划。杨深利觉得规模太小就拒绝了。

  2014年,北京国际信托有限公司找到水漳村,因其北京市国资背景,双方一拍即合。北京国际信托曾在江苏省无锡桃园村试验“土地合作社+专业合作社”模式。

  借鉴桃园村模式,水漳村组建了圣水樱桃种植专业合作社。水漳土地信托方式涉及财产权信托和资金信托。在土地使用权、收益权分离的基础上,水漳合作社将土地经营权委托给北京国际信托,后者再将其转租给“圣水樱桃种植专业合作社”,此即财产权信托。其他委托人将资金信托给北京国际信托,后者再将其借给“圣水樱桃种植专业合作社”,此即资金信托。

  水漳股份经济合作社和圣水樱桃种植专业合作社的成员都是本村村民,土地转了一圈儿还在自家人手里,避开了商业地产的铁蹄。

  信托带来的不只是资金。2014年4月,一簇簇蓝莓挂满枝头,村民却发了愁。“卖不出啊,这么多蓝莓自己摆摊儿可不成,那得多少人力?”杨深利一个电话,信托方找到了华联超市。华联方去大棚看了一圈,就签署了供货合同,近一半蓝莓从枝头直达货架,供不应求。

  虽说首批放款额仅一千万元,但由于树苗四年后才能挂果,北京国际信托还将两年的还款期放宽到八年。

  其他如中信银行(601998)、汇丰银行等金融机构也纷纷来调研,但最后还是担心土地难变现没有放款。这倒也在杨深利预料中:“银行贷款出风险要终身追究,谁敢出事?”

  无论是组织制度还是科学技术,水漳村都得到了越来越多扶助。北京市农研中心的土地流转试点,水漳村入选。北京市农研中心认为,水漳村通过土地股份制改革理清内部产权关系,借助信托机制实现了农村土地所有权、承包权、经营权以及收益权的分离,“全面放活了经营权”。同时,依托信托公司的专业优势,开展了更加高效的市场运作。

  2014年7月,相邻的石马峪村也开始土地流转。有水漳村成功在先,村民觉得靠谱。到了12月,第一批流转所涉4个生产队已基本完成目标。

  石马峪村开始流转的契机,是2013年下半年北京市开展的“党的群众路线教育实践活动”。要不是那次活动中群众意愿强烈,流转可能还没开始。

  不只是农民积极性在提高,越来越多的企业开始将触角延伸至农村。2014年10月,阿里巴巴在杭州启动了“千县万村”计划,准备在三至五年内投资100亿元,建立1000个县级运营中心和10万个村级服务站。阿里农村战略的四个核心之一就是投资村镇基础设施,包括乡村服务站、县级服务中心、乡村物流。

  电商和金融在农村都是新事物,要得到更多村民的理解,就需要宣传。浙江桐庐等县文化墙上甚至刷满了“阿里土话”,透着一股敢教日月换新天的生猛劲儿:“越大的东西越要从小处搞,越小的东西越要从大处着眼”,“分享是学习他姥姥”

  政策推进,确权加速,企业紧锣密鼓。农村金融,故事才刚刚开始。

责任编辑:zk

  • 【独家稿件及免责声明】凡注明 “多盈金融原创”之作品,未经多盈网书面授权,任何单位、组织和个人均不得转载、摘编或者采取其他任何方式使用上述作品。已获书面授权的,注明来源多盈金融。违反上述声明对多盈金融合法权益造成侵害的,将依法追究其法律责任。作品中的材料及结论仅供用户参考,不构成操作建议。获取书面授权请发邮件至:academy@51duoying.com
  • 第94133期

    经过了一年多的小步快跑的改革,人

关于多盈讲座

知识就是金钱!多盈网(www.51duoying.com)为广大投资者精选、梳理理财知识,以在线讲座的形式为大家答疑解惑,致力于让每位用户成为专业的投资者!

  • 存款时限 活期 整存整取 整存零取
    3个月 0.35% 1.1% --
    6个月 0.35% 1.3% --
    1年 0.35% 1.5% 1.35%
    2年 0.35% 2.1% --
    3年 0.35% 2.75% 1.55%
  • 贷款时限 商业贷款 个人住房公积金贷款
    1年以内 4.35% 2.75%
    1年至5年 4.75% 2.75%
    5年以上 4.90% 3.25%