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避开信托风险产品留意三大“雷区”

  • 来源:多盈金融
  • 2015-02-10
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    据统计,2012年以来公开报道曝光的信托兑付风险事件中,超过六成涉及房地产信托相关产品。
    出事的房地产信托的原因总是多种多样的,其中不少存在民间借贷太多、抵押质押物估值虚高、资金被挪用等情况,投资者一定要避开这些“雷区”。
    一边是市场担忧风险持续走强的“寒风”,一边是10%左右收益的“火热”诱惑,2015年信托产品的主角之一——房地产信托到底该不该投、该如何投?
    记者咨询多位信托分析师了解到,2015年房地产信托需要把握5个关键方向:投资前看看去化率、收益率或走低、选产品走高大上之路、风控要务实、创新品不可盲目追。
    2015谨慎些投重点看去化率指标
    2015年房地产信托还能投资吗?多位分析师给出的答案是谨慎投资。
    “今年房地产信托发行有些减少,主要是房地产去化率出现问题。上周五宣布降息,加上下半年政策面刺激,明年投资房地产信托重点看去化率是否好转。”上海一位分析师的观点具有代表性。
    上述人士还表示,2015年信托公司应该会继续围绕着房地产信托做文章,从市场情绪上看,政策面放宽让改善性需求得到释放,可能会有一些拉动作用,2015最好谨慎投资,关键是看项目。
    主要是因为楼盘销售量下滑比较厉害,这个数据比价格更为重要。不过,上周五央行宣布降低贷款利率,具有一定的刺激作用,因此还需要观察。
    房地产正处于去泡沫化阶段,而不是萧条期。
    首先,中国的城镇化进程还有很长的路要走,目前属中期调整;其次,人口红利的释放只是增速放缓而非停滞不前。2015年投资者仍然可以继续投资地产信托,只是在选择上要保持谨慎理性,避开高风险项目,避免趋利的投资心态。
    如果要投资房地产信托,最需要关心三点:第一、是去化率,这是资金回笼的关键;第二、是融资方的品牌、资金实力及财务状况;第三、发行产品的信托公司的主动管理能力及风险化解能力。
    虽然房地产行业已经不再是快速增长的行业,但是基于其特质,如土地价格的透明、市场的需求仍旧存在、抵押物质押确权清晰等,所以还是值得去作为一个投资品类去考虑配置的。当然现阶段配置房地产类的信托产品,需要更加谨慎。
    近半年来,房地产行业整体下行,但是我国城镇化率依然有待提高,在各个城市庞大的刚需人群支撑下,房地产难以发生系统性风险,因此房地产信托还有其投资价值。
    但是投资者应该综合交易对手、项目区位、项目进度、还款来源、风控措施等来精挑细选。
    收益率高于平均后续分化或加大
    数据显示,截至11月21日,今年以来发行的房地产领域信托产品平均收益达到9.7%,而全部产品平均收益率不过8.98%,两者相差超1个百分点。未来这一情况还会延续么?
    业内人士认为,房地产信托收益率整体或现下滑趋势,未来可能呈现两极分化——优质产品收益率走低,但也会存在超出10%收益的产品。
    房地产信托的整体收益率在一个相对较高的水准,是因为行业利润较高以及行业资金杠杆化。
    未来几年发行的房地产资产管理计划或将呈现两极化发展的趋势。资信好的大型房地产企业将会更加容易找到资金,因此这些企业作为融资主体发行的产品整体收益率将会有所下降。
    而一些小型的或是资金压力较大的房地产企业,只能用更高的融资价格募集资金。
    目前债券市场逐步向大型优秀的开放商开放,通过这一渠道融资成本要低于信托渠道,因此未来大型开放商和信托合作可能会减少。但一些困难开放商可能会用10%以上收益率去吸引资金。
    也有多位人士认为房地产信托收益率会开始走下坡路。
    房地产收益较高主因行业整体利润率水平较高,未来随着行业利润率的逐步降低以及市场无风险利率的下行预期,收益水平或有下降趋势。
    中国无风险收益率水平在全球处在高位,基准利率水平亦如此。未来非标资产整体收益率下降是必然趋势。
    而且,2013年房地产行业ROE整体均值水平在14.61%,2014年三季度ROE市场均值是6.85%,2013年是8.29%,较去年同比下降了17.4%。
    整个房地产行业的收益率普遍下降,过去市场上一些融资成本特别高的项目将难以为继,投资者的债类收益率在10%至11%以上的信托项目会逐渐减少。
    避开风险产品留意三大“雷区”
    据统计,2012年以来公开报道曝光的信托兑付风险事件中,超过六成涉及房地产信托相关产品。
    出事的房地产信托的原因总是多种多样的,其中不少存在民间借贷太多、抵押质押物估值虚高、资金被挪用等情况,投资者一定要避开这些“雷区”。
    首先看民间借贷。
    数据显示,四成左右出事的房地产信托产品涉及了民间借贷。“房地产是资金推动型行业,其实很多地产公司融资很难了解,即使信托公司也很难做充分的尽职调查。”汪鹏表示,因此最好选择上市房地产公司,即使选择二线也要找龙头公司。
    过去几年房地产市场飞速发展,不少开发商为了抢占市场疯狂拿地,产生很高的资产负债率,杠杆率不断增加,而目前房地产行业整体的去化速度放缓,不少购房者持有观望态度,外加金融机构对房企的资金供给大幅减少,使得地产商资金无法迅速回笼,从而导致部分的地产投资产品延期或无法兑付的情况。
    未来在整体宏观经济下行过程中,强周期的资产类别都也将进入价格下行通道,尤其在房地产领域。投资者在选择房地产信托时,需要重点考虑开发商排名、规模、项目整体区位好坏。
    第二也是容易被投资者忽略的是抵押率。出现兑付风险的房地产产品不少都存在抵押、质押物的估值虚高情况。
    投资者最好不要被低抵押率所迷惑。
    “即使是50%以下,也要看看分母是什么?价格是什么机构评估的,有没有水分?有些项目的抵押率看起来达到80%,但这是以拿地价格作为分母计算,这一水平也不算高。”最好不要仅依靠信托合同里的描述,而是要自行再简单评估一下。
    挪用资金也是房地产信托出事的一个原因。
    有些开发商还要其他业务或者其他楼盘,可能会拆东墙补西墙,最好是选择大品牌信托发行产品,这样风控更好,踩雷的可能性小一些,要警惕风格激进的小信托公司。
    选产品宜走高大上路线
    谨慎投资房地产信托,选择起来自然要格外严格,最好走“高大上路线”——找大型房地产企业、大型信托公司、风控良好的产品。
    投资房地产信托,首先应该尽量规避那些城市人口净流出、房产库存高企、供过于求的城市。
    融资方层面则应首选资质良好、品牌效应好、有成功项目经验的大型房企,此外也要重点关注企业自身资本实力、运营情况、资产质量等方面。
    从风控措施来看,首先考察项目基本的担保方式:是否有足额的土地、在建工程或房产抵押,抵押率尽量低于50%且越低越好;是否有项目公司股权转让或质押;是否有第三方担保等。
    其次,结构化设计、销售资金监管、提前资金归集等措施都是很好地辅助风控手段。
    投资房地产信托关键看三因素:
    第一是融资方的实力,融资方也同时是还款方。资产能力及对于资金的调配管理决定了是否能够兑付投资人本息,也即决定了信托项目本身的安全属性。
    第二是还款来源的充沛性,除了单一的房地产销售回款作为还款来源以外,融资方是否还有其他的还款来源。
    第三是抵押物的充足率,如果融资规模是2个亿,但实际抵押物在处置时的价格只有1.8个亿,那么大部分的情况下,投资人将会面临损失部分本金的风险。
    目前市场上大部分的房地产信托抵押率在市场价格的4-6折之间,具体抵押率还要看抵押物所处的地理位置等综合因素。”郭靓则表示。
    风险控制角度要关注五个方面:
    第一,受托人对于项目公司的管控能力,包括对于重大决策,销售回款的监管,财物章的管控等。
    第二,在项目出现问题时候,对于融资方的惩罚措施,包括罚息,提前终止,折价出售项目及降价销售等。
    第三,在项目立项前做好全面的尽调,包括对融资方总体债务,实际控制人的债务情况(包括民间借贷)等。
    第四,结合当地政府的一个未来地产政策的导向,对当地市场的未来趋势进行预估。
    第五,项目公司的股权质押和地块的抵押必须做完善,尤其在项目的评估上,估值不能偏离市场公允价值。
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