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地产信托初现兑付风险

  • 来源:多盈金融
  • 2013-08-13
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  近段时间,随着地产信托兑付潮来临,圈内频频曝出有此类信托因资金或收益率问题而提前兑付,令投资者格外担心。近期,五矿信托旗下地产信托出现的提前清盘事件,令市场再一次绷紧神经。

  地产信托频遭“提前兑付”今年以来,多款房地产信托遭遇危机。年初,中信信托的“舒斯贝尔项目”、四川信托的“俊发地产股权投资集合资金信托计划”提前终止,被市场疑为地产商资金链断裂。虽然近期该信托计划实现了如期兑付,但投资者心中已蒙上阴影。

  7月,四川信托“锦都置业项目特定资产收益权投资集合资金信托计划”,由于其基础资产无法偿还信托贷款被接盘。而近期,五矿信托再次曝出一款产品提前兑付。该款名为“五矿信托—荣腾商业地产投资基金信托计划(1、2期)”的信托产品,因融资方回笼资金不足以支付本息,导致信托计划提前终止。据多盈金融研究中心统计,今年上半年共有8款地产信托发生各种兑付风险,有的最后被迫通过拍卖抵押物回笼资金。分析人士表示,虽然一些房地产信托项目曝出兑付风险,但从目前形势看,房地产信托整体风险可控,不会出现系统性风险。但随着房地产信托兑付高峰到来,今年房地产信托兑付的压力仍不容小觑,一些发行房地产信托项目规模较大的信托公司应引起重视。

  风险防范仍需小心随着年内房地产信托兑付高潮来临,投资者愈发担心地产信托的风险。对此,业内人士表示,投资者可以通过了解信托公司及项目公司背景、抵押情况、项目当地房地产市场发展情况等,初步了解一个房地产信托项目的风险,不能仅听销售人员一面之词及阅读繁杂的项目推介资料,就贸然选择购买。

  比如,贷款类产品需要看抵押物价值和贷款额之间的比例,抵押率控制在60%以下比较合理,抵押率越低安全边际越高。同时,股权类产品如有结构化设计的,要看结构化设计优先劣后的资金比例,比例越低越好(如果达到1∶1最好);在股权控制方面,受托人最好能派董事和监事,并外派监管人员对项目公司的资金用途进行全程监管,包括实际控制项目公司的公章、法人章、财务章、开户许可证等,并对项目公司重大事项具有一票否决权。

  另外,在风险控制中最好能有对工程用款、销售回款等方面进行严格监管的措施,确保项目的建造和销售;对于一些抵押物,要先了解其他人有没有优先受偿权(如在建工程抵押,施工方就对在建工程有优先受偿权),以及受托人最好是作为第一抵押权人享受抵押权;对提供担保责任的个人或企业,应对其资产实力和信用进行了解;保障措施依次增强的顺序为:承诺———连带担保———不可撤销担保———股权质押———股票质押。

  专家还表示,投资者首先应优先选择在房地产信托业务方面具备长期经验、专业团队和良好业绩的信托公司,其次是甄选融资地产企业的规模和资质,应选择房地产开发二级资质以上、抗风险能力强、地产项目种类多、分布广的融资企业;并且,尽可能选择变现能力强且价值受调控影响小的土地、在建工程或商业物业。

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