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短期低迷不以为惧 应对房地产行业未来有信心

  • 来源:多盈金融
  • 2015-02-25
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    春节假期刚过,有新闻报道称,盘点2015年春节假期期间全国楼市的成交情况,发现全国楼市成交在今年春节期间表现十分冷清,甚至部分三四线城市甚至是楼盘封盘。

这条新闻立即成了春节后楼市新闻的头条,一时间,关于今年楼市悲观前景的论调不断。

    在这条新闻的背后,有一个直观因素不得不注意,包括北京在内的很多城市,春节期间新房和二手房网签系统都是关闭的。在这个前提下,数据如果不低那就不正常了。

    除却外在因素,另一条可能对未来楼市长期走势产生影响的新闻不得不关注:国家发改委2月25日发布,2014年全国房地产用地供地15.1万公顷,同比下降了25.5%。这条新闻背后的寓意则是,熬过了2014年以后,中国楼市未来随着房地产供地下降和市场自主调节作用发挥,楼市的未来前景或许并没有那么悲观。

    房地产市场在2014年表现低迷的原因有几方面:一是由于宏观经济下行压力加大及其他宏观层面因素影响,人们购房能力和购房预期下降而带来的购房需求下降;二是房地产市场一直是呈现3-5年一个周期的发展规律,自2012年房地产市场成交量和价格都达到一个历史高点以后,目前正进入一个低谷和盘整的周期;三是房地产市场去库存化的压力导致,大部分二三线城市在过去几年的房地产市场黄金时期中,超量供应了很多住宅用地,有的城市供地规模甚至足够城市房地产市场未来十年的消化。

    供地过剩导致的部分城市房屋供应过剩,是目前房地产市场处于低谷的一个重要原因。而随着时间推移,这个变量正在发生变化。

    最明显的变化是,在2014年政府减少,甚至不对房地产市场施加任何行政干预手段措施,由此给市场一个自主调节的机会,让市场规律发挥作用,让供求关系自主性变化。这个变化正在向积极方面发展:2014年全国房地产供地规模同比下降了25.5%,这是一个非常惊人的数字,在此之前,2013年全国房地产供地规模是20万公顷,同比增长是20.8%。一正一反对比之下,相当于2014年房地产供地规模同比前三年的高速增长时期,下降了50%左右。

    供地规模决定了房屋供应的规模,而在这次去库存的调控战略当中,住建部等部委也鼓励和号召地方政府控制房地产供地规模,以减少地方房地产市场的库存量,控制地方房地产市场风险。如果供地规模继续保持这个规模和节奏,1-2年以后,房地市场自主调节作用发挥,也能让市场进入一个比较良性的发展频率。

    如果说供地规模的下降是自主性变量的话,那么一线城市潜在的购买需求储藏,则是房地产市场走出低迷的一个“伏兵”。一线城市购房需求仍然很旺盛,只是受制于预期的影响,而如果2015年下半年的时间段里,大量高价地上市以及宏观经济能够向稳企好,一线城市投资性物业和商业地产可能率先复苏,由此可能带来房地产市场进入一个小高潮。

    历史以来,一线城市房地产市场的风向标作用明显,二三线城市往往会跟随一线城市的风向而变,如果一线城市楼市复苏,则全国房地产市场可能会在未来1-2年内呈现一个积极向上的发展方式。

    但是,楼市的“黄金十年”毕竟已经过去,接下来的“白银时代”究竟会怎样发展,还有多少机会,都不好说。影响和制约楼市旺盛发生的变量因素还很多,例如房价过高,房产税征收等因素。

    很多房地产职业经理人对于楼市未来发展前景悲观,甚至很多人纷纷转行,抛弃房地产行业,这是是盲目悲观的。

    房地产行业仍然是重要的经济支柱行业,中国的城镇化进程方兴未艾。只是房地产行业已经告别了过去粗放增长的时代,从设计开发到营销运营,都进入一个充满好奇和探索的时代,在这个时代里,要去掉过去的浮夸和繁华,返璞归真,更多去研究消费者需要什么,结合移动互联网的变革方向,创造未来人居、宜居、健康的房地产发展模式。

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