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地产基金成民间投资新去向 2015年基金规模将超万亿

  • 来源:多盈金融
  • 2015-02-28
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  房地产调控为一些机构和人群,带来了一些意想不到的机会。房地产基金就是一例。整个地产私募基金的规模在过去的一年翻了一番,达到2000亿左右。随着银行开发贷的持续收紧,房地产信托受限,地产基金的政策套利空间仍然很大,且成为民间资金投资的新去处。预计,到2015年,公募和私募的地产基金加在一起,将超过1万亿。

  但在房地产业每年7万亿-8万亿以上的资金来源中,地产私募基金所占的比例仍然很小。

  楼市调控催生的机会

  全国工商联房地产商会副会长钱建蓉认为,过去几年对于房地产的限制性金融政策的出台,促使房地产基金行业大规模快速发展。宏观调控还会持续,限购短期之内不会消失,银行对于房地产的金融政策短时间内也不会发生非常大的变化。

  他分析说,过去两三年,尽管房地产调控如此严厉,但刚性需求依然旺盛。未来10年,全国房地产的“刚需”大概是120亿平方米。而房地产行业资金密集型的行业,总体上它总是处于缺钱状态。全国工商联房地产商会全国房地产投资基金联盟秘书长闫宗成指出,民间资本新型业态参与房地产业将是必然的趋势。

  一家大型房企高管对本报记者说,在各个大行业中,目前房地产行业的利润率确实高一些。但由于周转率低,实际收益率也就是社会平均水平而已。A股市场13个大行业,房地产的ROE一直处于第六第七的位置,刚好是中位数水平。

  闫宗成认为,房地产私募对于普通投资人是非常好的投资品种,让很多个体的投资人共同分享房地产开发的收益,而不是开发商一个群体独占。如果说,过去10年主要是靠土地红利来盈利,未来10年将是一个可以通过房地产金融改革的红利来普惠大众的时代。

  招商银行(600036)深圳分行行长杨建忠说,银行对于开发商从来都是锦上添花而不是雪中送炭,地产私募基金做了银行想做而不能做的事情。预计2013年国家政策对于开发贷依然是收紧的,地产私募基金将有很大的发展空间。

  闫宗成认为,中国的投资人习惯了暴利,习惯了高利贷,习惯了短平快,所以高利贷风波频频爆发。暴利一定会带来高风险,当投资人开始心态平和,追求适度的利润和追求长足稳健的时候,地产私募基金行业才能真正迎来发展。

  预期收益率已下调

  据业内人士介绍,近年来房地产基金的收益率大概在15%-20%。

  德信资本董事长陈义枫详细解释,投资者收益,包括个人所得税应该是在15%左右,开发商付出的总成本是投资者含税的收益加上5%的年化收益,1年是5%,2年就是10%,其中5%就是基金管理费和渠道募集费。

  不过,由于流动性宽松和市场回暖,从2012年上半年开始,地产私募的收益率下降了年化2%-3%。“销售稍微顺畅了一点,开发商的资金面就改观了,还有就是降息,投资者的预期也降下来了。”陈义枫说。

  长期来看,陈义枫和其他一些私募基金经理认为,对于投资人来说,地产基金税后12%、税前15%的收益率,是一个比较适当的水准。

  有人质疑地产私募的高收益率是变相提高开发商成本,从而推高房价。对此,陈义枫认为,房地产是一个比较充分竞争的市场,宏观要看政府怎么干预,到了微观的企业层面,价格是在最后竞争阶段决定的,而不是由成本决定。

  他指出,目前地产私募基金替代的是成本更高的民间借贷。“因为银行不能做贷款了,开发商要么找私募,要么找(高利贷)老板们去拆借。”陈义枫说,私募比高利贷的成本要低一半。也就是说地产私募替代的是成本更高的民间借贷和高利贷,反而是降低了开发商的资金成本。

  据其透露,德信资本目前的合作者都是各区域龙头房企、省内前5名的开发商。全国性龙头如万科等,德信也曾介入,但发现大公司的条件非常苛刻,获利空间不大。而三四线城市的小开发商抗跌性差,风险极高,这类客户也基本不做了。

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