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中国房地产政策大拐点:从“促投资”转向“保价格”

  • 来源:多盈金融
  • 2015-03-03
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     2014年930地产新政推出,标志政府对地产态度转向温和。宽货币、松信贷、限购放开,政策组合拳使商品房交易略有回温,也使得市场上对地产乐观的人也逐渐变多。而另一方面,近期政府又开始加快不动产登记的举措,表面上看,这似乎与前期地产支持政策相矛盾。但事实上,我们认为,“信贷支持地产需求”与“加快不动产登记”的组合并不矛盾,且说明十多年以来地产政策的大方向开始发生变化。

    从90年代房改价格始,人口因素、城镇化以及城市居民对住房条件改善的诉求使住宅成为一种稀缺品。为满足需求的大量释放,政府鼓励地产开发商增加房屋供给有其必要性。附带的效应是带来了地产相应产业链的发展,并拉动了GDP的增长。在经历了20多年的发展后,统计局数据显示当前城镇人均住房面积已近33平方米,叠加上人均5平米左右的在建面积,意味着一个三口之家的住房面积已超过110平米。因此,抛开人口、家庭结构和居民收入(这些均非1-2年间能出现大幅变化)来看,中国住宅的相对稀缺性正在下降。

    与其他投资品一样,一旦当地产稀缺性丧失之后,价格“只涨不跌”的情况就会开始发生变化。过去地产供给不足时,由于价格没有下行压力,因此“促供给拉动投资”就是从中央到地方政府都愿意看到的格局。然而,如果说地产投资影响的是GDP(流量)的话,则地产价格则影响的是全社会的资产负债表(存量)。中国地产市场的存量规模非常庞大。粗略按城镇人均住宅33平米、城镇人口7.5亿人、住宅销售价格5900元/平米计,城镇存量住宅价值将近150万亿,已是GDP的2倍以上。一旦地产价格出现大幅调整(资产负债表收缩),则对于经济的冲击要远大于投资下滑(流量)。因此,从这个意义上来说,“保价格“就变成了当前中央政府必然的地产工作重心。

    如果我们从”保价格“的角度来理解近期的地产政策,则本文开头所提到的”矛盾“就可以迎刃而解。“保价格“,主要思路是:1)促需求、2)控供给。因此,继930新政要求加快MBS发展、住建部《意见》中积极推动REITS等手段之外,1月14日住建部《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中提到“各地可以通过购买方式,把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房,转为公共租赁住房。”这类看似与传统“托地产”政策格格不入的措施,也就可以从“控供给、保价格”的角度来理解了。

    由于中国存量地产持有结构不均衡,因此尽管总量供给已经较为充裕,但“刚需”并未被完全满足。同时,此前金融对购地需求的支持力度也有限。因此,随着当前政府这种“控供给、金融促需求”的政策组合浮出水面,我们认为存量房交易量保持稳定、进而使得房价稳定的可能性仍然很高。当然,中期来看,这种存量房持有结构的调整,就像小川行长讲的“只是给经济转型争取时间”,地产市场中长期的长治久安,仍然依赖于其他经济领域的改革与创新。

    如前所述,以前房地产没有“保价格”的问题,因此 “促供给、拉投资”必然导致卖地收入成为了地方政府稳定的资金来源。而随着政策转向“促需求、控供给、稳房价”,意味着地产投资(土地出让)难继续保持快速增长态势,就意味着地方政府财政也需要进行调整。而如前所述,尽管流量数据(地产销售、土地出让)增长潜力有限,但存量地产规模已经很大。同时,由于房地产税收本地属性较强,并非流转税,作为地方税种而言较为适合。因此,无论是从反腐、还是从中长期地方政府税制改革的角度来说,当前加快不动产登记,都变得容易理解了。

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