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房地产信托虽潜力尚存 审慎态度必不可少

  • 来源:多盈金融
  • 2015-03-04
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  在过去的一年,信托理财市场延续增势,全国68家信托公司旗下的信托资产规模创历史新高,达到13.98万亿元。然而,随着互联网金融异军突起、传统投资工具频频创新,资产管理机构竞争加剧,以前屡屡被秒杀的信托产品如今也存在滞销的风险,投资者开始更多地关注信托产品的“含金量”。是否具有优秀的主动管理能力、新颖的投资领域,逐渐成为信托产品吸引高净值人群的卖点。

  在国内经济整体下行、转型升级的背景下,与实业关系密切的信托投资风险正在积聚,诸如房地产信托、煤炭信托都在去年出现不同程度的兑付危机。就今年而言,业内专家表示,房地产信托发展潜力仍在,但投资者筛选产品时须持更加审慎的态度。

  分析师表示,在整个信托资产规模中,房地产在所有领域中占比最小,仅10.03%,整体风险并不大。从未来发展趋势看,2014年下半年,楼市限购、限贷相继取消,楼市松绑迈入新阶段。同时,十八届三中全会把城镇化作为我国经济发展的主要支柱和今后推动经济发展的主要动力,未来持续增长的刚需人群将进一步推动房地产发展,“作为房地产行业的重要输血通道,房地产信托未来依然有无限前景。”

  不过,投资者不可仅看产品收益就盲目购买,而是需要了解房地产投资项目的用资阶段、投资类型等情况。用资情况可分为前期拿地、建筑施工、装修经营等三阶段,前期拿地指开发商处于土地获取阶段的融资需求,此时项目尚不符合银行及信托贷款要求,一般会通过股权投资类信托来实现融资。

  这类项目要重点关注土地款的缴纳中信托融资与自有资金的配比比例、项目规划以及各种证照的获取时间点等要素;而处于建筑施工阶段的房产项目融资途径较多,融资方式也相对灵活。此类房产项目已进入正轨,要更加关注房地产规划的执行情况以及预售情况。

  资金缺口、销售定价、市场定位、周边配套、去化率、销转投比例等因素会影响还款来源;装修经营则一般指成熟的房产项目的升级改造或者经营所需资金,常见于商业地产项目,还款来源多为商业物业的租金。此类项目基于已经建成且成功经营的房产基础上,其主要考察点为项目本身的经营情况,如入住率或出租率、租赁合同期限、期限内经营回款等。

  按房产种类分,则分为住宅、商业地产、旅游地产等。住宅是指专供居住的房屋,包括别墅、公寓等。此类项目要优选人口净流入、房产库存较低的城市,其次看市场定位,一般刚需型房产(小户型)优于改善型住房(大户型)优于高端住宅(洋房、别墅等),再看项目周边配套的完善度以及交通的便利性等;商业地产包括集中商业、写字楼等。

  对集中商业来说,主要考察后期是租是售、是整是零,能否形成区域规模效应、当地经济水平如何、人流量大小等因素。对写字楼来说,主要看其招商入住率。至于旅游地产,是指依托于旅游资源,集旅游、度假、居住为一体的房产项目,其显著特点即旅游与传统地产结合,因此此类项目要更加注重区域位置与品位,首当其冲就是当地的气候与人文环境。

  除上述类别外,还有些特殊公用的项目,如医院、学校、展览馆等,以及属于特殊住宅的安置房等,因有国家、政府等信用支持,不涉及到后期市场销售问题,这类房地产信托的风险相对较小。

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