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去年中国海外房地产投资首超国内投资

  • 来源:多盈金融
  • 2015-03-05
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    国内连续数年的房地产限购,在打压了国内楼市的同时,也让海外房地产成为了中国人眼中的“香饽饽”。随着人民币在国际市场上的购买力日渐增强,澳大利亚、英国等地的房地产市场,开始出现越来越多的中国投资者和开发商身影。数据显示,2014年中国海外房地产投资已超过165亿美元,首次超过在国内的投资。

    不过,春节以来,一些海外置业的利空消息接踵而至。业内人士提醒,国内外房地产市场存在显著差异,投资时必须谨慎对待。

案例:一周涨2万澳元

    大年初二这天,金小姐踏上了前往澳洲悉尼的班机,这比她原定的计划提前了两个星期。

    金小姐是宁波人,大学在悉尼就读,工作了一段时间后才返回国内。在悉尼购置一套房产,一直是她的投资计划之一。“国内限购,而差不多的价格,在悉尼可以买到更不错的房子。”金小姐非常喜欢悉尼的居住环境,但直到最近才下定决心在那边置业。经过几次来回考察,她选定了一套距离悉尼市中心8公里的新公寓楼,使用面积93平方米,精装修还包含一个地下车位,总价73万澳元。金小姐告诉记者,海外人士投资澳洲房地产,只能购买全新房产而不能买二手房。她看中的这套房子步行3分钟就能到地铁站,开车的话10分钟就能到海边,而且还是学区房。虽然总价相对悉尼目前60万澳元左右的均价来讲有些偏高,但性价比非常不错。

    “以目前的汇率,大致是人民币358万。”金小姐说,近来澳元对人民币的汇率在跌,存款利率也下调了,因而她的朋友圈中,大家都觉得现在是澳洲置业的好时机。按照原计划,她应该在元宵节后才飞去悉尼,办理房屋购买手续。但就在除夕夜,与其相熟的当地中介便告知她,最好能尽快去办理手续,否则一周后房价可能会上涨2万澳元。金小姐索性带着家人,在澳洲边度假边购房。

澳洲投资受中国资本青睐

    金小姐并非个例。刚刚过去的羊年春节,不少中国买家前往悉尼、墨尔本等城市,在旅游观光的同时,也顺道考察了澳洲的房地产市场。与国内房地产市场兴起时类似,一些中国买家组团考察楼盘,且付款时毫不犹豫。“春节以来,我已经接待了3个来自中国的购房团,主要是来自浙江和山西的购房者。”悉尼当地中介Terry·林告诉记者,随着复星、绿地、万达等中国开发商陆续进入澳洲,3年以后的市场可能更加疯狂。

    澳大利亚外国投资审查委员会(FIRB)数据显示,2013年中国已成为澳洲外国房地产投资的头号来源国,投资总额高达59亿澳元,比一年前增长40%,而这一趋势在2014年更加明显。预计在未来7年,这一数字将增长至360亿,悉尼、墨尔本、堪培拉等大城市成为中国买家置业的首选。有报告称,过去一年中,悉尼、墨尔本分别有18%和14%的新建房屋被中国投资者所购买。

    受到中国资本的刺激,澳大利亚房价近年来上涨明显。据澳洲统计局的数据显示,2014年期间,澳洲主要城市房价上涨7.9%。其中悉尼房价增幅达10.6%,墨尔本以5.8%增幅紧随悉尼之后。

    “中国买家是推升澳洲房价的重要因素。”从事澳洲投资的西捷国际集团项目经理黄骊珠告诉记者,以墨尔本市场为例,均价在60万澳元左右的两房公寓最为热销,年涨幅在6%左右。而三房、别墅等高端项目,年涨幅更在10%以上。与此同时,目前墨尔本的空房率为3.1%,这使得房屋出租根本不成问题。

海外投资首超国内

    在汇率推动下,近年来中国资本在国际市场上不断出手。仲量联行近日发布的报告显示,2014年中国海外房地产投资激增,超过165亿美元,首次超过在国内的投资,且海外投资呈现全球多元化趋势。这其中,欧洲成为最受欢迎的投资目的地,共吸引了超过55亿美元的投资,澳大利亚则成为中国投资者青睐的新目标市场,流入资本超过30亿美元;另有25亿美元资本则流入美洲。从城市来看,悉尼获得了大部分的投资额,达到22亿美元,成为最吸引中国投资者的目的地之一。而伦敦在2014年共吸引了40亿美元的投资,再次荣登榜首。纽约、旧金山、洛杉矶、芝加哥、墨尔本、东京及新加坡也各获得了5亿至15亿美元的中国投资。

    在美国,2013年外资购置美国住宅地产的交易激增了35%,而引领这波外资购房潮的正是中国买家。中国买家主要集中在洛杉矶和拉斯维加斯,少数有实力的买家则在曼哈顿进行,将那里新楼盘的价格推高到了难以想像的高水平。

    加拿大多伦多2013年房屋均价持续疯涨至43万加元,涨幅达12%,温哥华的涨幅更高至18%。“新楼盘一开盘,70%的买家都是中国人。”当地人抱怨。

    中国人新购买的韩国土地也大幅超过同期欧洲人、美国人购买的土地面积。与此同时,由于韩国济州岛的投资移民政策,这几年济州岛的房子每年都增值10%。

海外购房须防“黑天鹅”

    中国资本的不断涌入,已经使一些国家和地区开始采取措施来限制海外投资。

    春节刚过,澳大利亚宣布了一系列旨在遏制外国公民在澳买房权利的法律改革。根据新法规提案,外国投资者购买100万澳元(约合人民币500万元)以下的房产时,须缴纳5000澳元申请费(约合人民币2.5万元);超过100万澳元的房产,购买价格每超过100万澳元都须增缴1万澳元申请费(约合人民币5万元)。新规定预计在4月左右开始执行。

    面对不断推高的房价,英国政府拟在2015年出台房产限购政策的传言也由来已久。去年10月16日,英国政府便出台最新移民修改法案,抬高海外高资产人群的移民申请门槛,最低100万英镑投资要求抬升至200万英镑,同时,原先投资金额的25%能够用于买房的这项规定也被移除。而英国海关及税务总署对海外买家用本国资产,如股票、债券和房产等,作抵押贷款购买英国房产的行为也进行严控。根据资产性质的不同,征收资产利得税或入息税,比例最高将达45%,此举也被视作政府试图减少海外买家购房的众多举措之一。

    “海外投资蕴藏着政策面上的不确定风险。”黄骊珠表示,国外房产市场在税收、法律都存在诸多差异,投资者决不能以国内的习惯性思维来进行投资。

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