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房地产税需要合理的机制设计

  • 来源:多盈金融
  • 2015-03-05
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    虽然还没有正式提上全国性立法的日程,但显然正在拟议中的房地产税,其一举一动无时不在牵引着公众的神经。在今年全国“两会”期间,一向研究这一问题的全国政协委员、财政部财科所原所长贾康就备受媒体关注。贾康在接受采访时表示,希望房地产税在纳入立法程序后,审议和通过所用的时间越短越好,最晚能在2017年“两会”上审议通过。

    与房地产税相关的一些制度建设不断在推进。从3月1日起,《不动产登记暂行条例》正式实施,不动产登记统一化的工作即将在全国范围内铺开。与此同时,我国将对自然人设立常态化的“纳税识别号”。这些都在客观上为房地产税的开征准备了制度性条件。可以说房地产税已经呼之欲出,只是等待该税制本身的合理化设计了。

    显然,房地产税的推出将增加房屋持有环节的税负,从而迫使房屋所有者将空置房出售或出租,降低对房屋的投机性需求,让居住性需求成为楼市的主导因素,挤出非理性泡沫,引导楼市回归理性。同时因为房地产税是直接税,拥有房屋较多的富人承担的税负较高且不易转嫁,对于缩小财产性收入导致的贫富差距也将是有利的。不过“魔鬼在于细节”,要让这些作用发挥出来,有赖于细节性的制度设计。

    不过,我们还是应该把房地产税的推出放到财税改革的整体框架之内来理解。正如贾康在他的新书《房地产税离我们并不远》中所写的,房地产税开征不是简单增加一个新税种,而是要对现在房地产税制进行重新设计,使之更为科学合理,开征之后税种数量也将是有增有减的。目前我国与房地产相关的税种比较复杂,有的领域存在着重复征税的嫌疑,有的税种,如土地增值税等的征管制度存在问题,比如此前就闹出过所谓“房企拖欠土地增值税”的风波。我们可以考虑利用房地产税出台的契机,将相关的土地增值税、城镇土地使用税、契税、印花税等归并和简化,优化征管机制,不增加或者降低房屋所承载的整体税负。

    在未来,房地产税适合作为一种地方的主体税种而存在,因为政府从房地产税中获得的财政收入可以成为提供公共服务的来源,而房屋所有人又可以从公共服务中获益,从而形成一种正向的优化的反馈回路,这在理论上很符合“受益原则”,在现实中,对当前地方财政过度依赖土地出让金收入的模式及其导致的种种问题,是一个比较好的解药。

    不过,要实现这些我们期待的良好效果,还有待于对纳税主体(家庭或是个人)、征收对象(存量房或是增量房)、税率等问题的合理界定,还需要税收部门与户籍、不动产登记系统之间的信息互通与透明,以及科学的、可预期性强的房屋价值评估体系的构建。房地产税的推出对税制、住房产权制度等是一个综合的考验,我们不应低估其难度,以及制度设计可能在现实中遭遇的制约和困境,改革必须集思广益,谨慎推行。

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