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地产信托中坤10亿欠款“恩怨”样本

  • 来源:多盈金融
  • 2015-03-10
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伴随经济大环境的下行,地产行业整体面临压力,地产公司惯用的高周转模式,资金流动性问题随之暴露。2010年前后的大规模融资,不少到现在仍是待解的遗留问题。知名人士黄怒波所控制的中坤长业即是其中样本之一。
记者了解到,北京中坤长业房地产开发有限公司(下称“中坤长业”)一笔始于5年前的借款,至今纠纷未解。
该笔贷款为柏怡酒店经营管理(天津)有限公司委托中诚信托贷款给中坤长业公司,规模5亿元,彼时合同到期后,中坤长业公司仅归还利息6300万元。而后经过上诉,法院最后宣判偿还借款本金、支付利息、逾期利息及展期费共计约10.7亿元。
记者针对此事征询中坤集团,公司一高管表示,他们不想针对具体的事件发表看法,但对于企业经营过程中出现的问题,中坤集团已经调整战略,在占有业务版图半边天的商业地产领域启动转型。
10亿欠款累计始末
上述因存在纠纷未能到期偿还资金的借款方中坤长业成立于2003年。由北京中坤投资集团有限公司(下称“中坤集团”)出资70%、北京中坤锦绣房地产开发有限公司出资30%共同组建,中坤集团董事长黄怒波为其实际控制人。
这是一笔跨度比较长的借款,起始于2010年11月18日,中诚信托公司与中坤长业公司签订《借款合同》,约定中诚信托公司向中坤长业公司发放信托贷款不超过人民币5亿元。合同到期后,经中诚信托公司多次催要,中坤长业公司仅归还了利息共计人民币6300万元。而后,双方便走上了诉讼程序。
去年12月31日,最高人民法院进行终审民事裁定书公告,中坤长业包括借款本金、支付利息、逾期利息、展期费等在内的待偿还金额累计达10.7亿元,比最初借款额翻了一倍有余。
对此,中诚信托方面回复记者表示:“该信托为单一信托,中诚信托作为受托方,根据信托文件,完全按照委托人的指令执行。”
然而,记者获得一份编号为“(2014)民二终字第238号”的裁定书显示,中坤长业并没详细展开辩护,主要围绕管辖地提出了两项异议。该款项为信托贷款,但中诚信托公司只是信托贷款的受托人,实际贷款方为柏怡酒店经营管理(天津)有限公司。
实际上,上述判决最初在去年4月26日一审判决中已经做出,由北京市高级人民法院(2014)高民初字第1788号民事裁定书公布。
但中坤长业在一审提交答辩状期间就法院管辖权提出异议。其认为,合同履行地在实际贷款方所在地,案件应由合同履行地法院受理,并请求将案件移送天津市高级人民法院管辖。
在该异议被北京市高院驳回后,中坤长业又就同一理由向最高人民法院提起上诉。但高院终审以上诉人请求及理由缺乏事实和法律依据为由,维持原判,驳回上诉。
沪上一位房地产领域律师对记者分析:“对于管辖权等类似上诉理由,通常意思是希望借换地审理来延长执行时间,并非回避问题,而是借此给自己争取时间缓解流动性等资金困难。或有目的未能实现,一定程度上会增加企业的压力。”
另有一份私募机构提供的尽调报告披露了中坤长业近几年的财务状况。
尽调报告披露,截至2013年底,中坤长业总资产59.07亿元,总负债39.37亿元,资产负债率约66.6%。但其账面货币资金仅0.69亿元,年净利润0.21亿元。
商业地产板块转型求解
前述私募机构的尽调显示,对比其2011年以来的财务数据,中坤长业2012年净利润同比下降21%,2013年净利润同比下降42%。
但该数据未能得到中坤方面的证实。记者向中坤集团高管进行核实,其表示:“我不知道这组数据的统计基础是什么,也并不认可。”
彼时单一信托计划设立时,配合贷款发放的风控措施包括:中坤集团与中坤锦绣以其持有的中坤长业100%股权提供质押担保,中坤长业以其持有的大钟寺项目提供抵押担保,中坤集团与黄怒波提供不可撤销的连带责任保证担保。
一位接近项目的人士透露:“中坤集团现在面临的主要是流动性问题,公司内部已经在调整和解决中。”
上述人士提及的调整和解决,在中坤集团中得到证实。
中坤集团一高管表示:“企业经营过程当中会面临各种问题和情况,宏观经济形势的压力以及企业经营过程中面对的新情况,只有顺应形势,并且有创新意识积极应对。中坤集团将继续努力,并广泛争取既有及潜在合作伙伴的支持和帮助,争取尽早完成转型。”
据介绍,中坤集团的主要业务包括旅游地产和商业地产两个方面。“转型主要在商业地产方面,去年已经启动并逐步完成。”该名高管称。
商业地产过剩,谋求转型出路在业内也似乎已成为共识。据高纬环球研究数据显示,到2014年底,中国一线城市购物中心平均空置率接近10%;二线城市中,重庆、沈阳、青岛与厦门等城市购物中心空置率高达15%-20%。
对于具体的转型内容,其没有详细说明。但从中坤集团的公开消息中可窥一斑。
去年,中坤集团宣布将旗下重要商业地产项目北京大钟寺中坤广场进行业态调整,将商场变更为写字楼。
配合改造,中坤集团也为项目进行了新一轮融资,包括中嘉资本为其发行“北京市‘大钟寺中坤广场’改造基金”,规模8000万元。另据某国有银行对公业务人士称,中坤集团在项目上亦能得到银行资金的足够支持。
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