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房地产信托收益止跌 规模占比低位运行

  • 来源:多盈金融
  • 2015-03-20
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  用益信托工作室日前发布的《2014年房地产信托市场年度发展报告》指出,2014年以来,受到房地产市场结构性风险累积以及监管政策的影响,房地产信托新增规模开始下降。同时,基于弱经济环境、强市场竞争以及其中可能隐藏的风险,未来银监会仍将加大控制房地产信托的发行,预计2015年后期房地产信托新增规模占比将低位运行。

  1 去年房地产信托新增规模降三成

  中国信托业协会最新统计数据显示,2014年四季度,房地产信托新增规模1441亿元,较2013年四季度的2098亿元下降31.32%,较去年三季度的1076亿元,增长33.92%。

  用益信托工作室研究员帅国让表示,就同比而言,房地产信托新增规模下滑显著。一方面受弱经济周期和强市场竞争的影响,使得信托资产增速放缓,而房地产信托作为信托主要业务之一,亦受此影响。另一方面,今年以来信托产品的个体风险暴露明显增加,房地产信用风险进一步加大,面对不确定性的外部环境,房地产信托新增规模将放缓。

  另外,去年以来房地产信托新增规模占比持续回落。其中,去年四季度房地产信托新增规模占比下滑至7.60%,较去年三季度减少1.94个百分点,较去年四季度下降6个百分点。帅国让表示,房地产信托新增规模占比的回落,与房地产市场的短期波动平稳、中长期风险暴露增加的特点有关。

  分析人士表示,按信托资产来源划分,信托计划可分为单一资金信托、集合资金信托以及管理财产信托。然而从2010年以来,房地产信托只有集合资金信托和单一资金信托这两种形式。从去年二季度开始,新增集合资金再次超出新增单一资金,表明集合信托业务已经凸显信托的制度优势,有利于提高信托公司的资产管理能力和业务开发能力,为信托业长远健康发展奠定了基础。而单一资金信托新增规模从2013年四季度开始连续4个季度下滑,到去年四季度末才止跌回升,新增规模639亿元,与去年三季度361亿元相比增长了77%,与2013年四季度1111亿元相比下降了42.48%。

  帅国让认为,自2013年以来,信托业所依赖的市场需求结构已经发生巨大的变化,基于对影子银行的担忧、银信合作业务不断规范、金融业跨界经营限制逐步放松,信托业以银信合作业务为主导的通道型单一资金信托业务模式基础开始瓦解,使得单一资金房地产信托也出现明显下滑。

  另外,集合资金房地产信托新增规模有所回升,去年四季度新增规模为802亿元,与去年三季度715亿元相比增长了12.17%,与2014年四季度987亿元相比下降了18.74%。帅国让表示,“主要在于主流融资市场(银行信贷市场和资本市场)因压制因素逐步消除,并且日益扩大其融资功能,私募融资市场开始萎缩,信托业私募融资信托的业务模式发生动摇。”

  中国信托业协会最新数据显示,2014年四季度末,房地产信托余额为13095亿元,与前几个季度相比,余额继续稳步增长,再创历史新高;去年四季度房地产信托余额占比为10.04%,相比去年三季度末的10.38%,减少0.34个百分点。

  市场人士分析认为,房地产信托余额从2011年三季度占比17.24%开始,至2013年二季度占比9.12%,占比一直持续下降,说明房地产信托的风险已经得到逐渐释放。但从2013年三季度占比9.33%开始,占比一直处于平稳上升趋势,到2014年四季度末,房地产信托余额占比较三季度末继续下滑,表明房地产信托风险有待进一步释放。尤其是当前房地产信托余额处于历史高位,加上弱经济周期和强市场竞争,房地产信托未来面临的挑战不容忽视。统计数据表明,2014年以来,受到房地产市场结构性风险累积以及监管政策的影响,房地产信托新增规模开始下降,但这种下降较2011年四季度开始的下降要温和得多。

  2 房地产信托预期收益率止跌回升

  用益信托工作室统计数据显示,2014年四季度房地产信托预期年化平均收益率为9.83%,与去年三季度9.64%相比,出现小幅回升,与去年四季度整个集合信托产品平均收益率9.03%相比,高出0.8个百分点,与2013年整个房地产信托平均收益率9.54%相比,高出0.29个百分点。其中,2014年10月、11月、12月房地产信托预期年收益率分别为9.63%、9.91%、9.95%,平均预期年收益率虽然在10%以下,但整体处于上升通道,在信托各个投资领域中处于领先地位。

  分析人士表示,整个2014年受房地产成交量趋缓、信贷依然趋紧的影响,定向宽松政策持续,房地产融资环境更趋分化,房地产企业整体面临融资难度加大、融资成本上升的压力。房地产的严厉调控使得房地产市场低迷,房企融资需求急切,不得不通过提高融资成本来获取资金,从而推动房地产信托产品收益维持较高水平。虽然去年四季度伊始央行出台“9.30房贷新政”以及降息政策,大规模放松房贷,但仍不能改变房地产行业周期性下滑的趋势。

  上述人士表示,去年上半年集合信托产品总体平均收益逆势小幅上升,主要在于上半年市场资金面总体较为宽松,包括“宝宝们”互联网金融和银行理财产品收益全线下降,随着市场不断曝出的兑付风险产品,引发投资者对行业潜在“刚性兑付”被打破的担忧,从而要求更高的收益来弥补风险。而到去年下半年,受定向宽松货币政策的影响,整个集合信托产品平均收益稳中有降。

  从2008年至今,房地产信托平均期限基本都是在1.6年至2.2年之间波动。2014年整个房地产信托流动性逐步增强。其中,去年四季度房地产信托平均期限1.64年,较三季度的1.71年继续缩短,房地产信托的流动性继续增强。然而,与去年四季度整个集合信托产品的平均期限1.51年相比,延长0.13年。就具体每个月来看,去年10月、11月、12月平均期限分别为1.66年、1.56年、1.70年,整个平均期限持续缩短,但仍然处于正常的波动区间。

  上述人士表示,房地产信托产品期限的缩短,表明信托公司对地产项目愈发谨慎,因为产品期限越长,流动性越弱,不确定性因素越大,其风险可能就越大。事实上,从去年各个季度连续数据上看,房地产信托产品期限的缩短已经延续一段时间,主要基于房地产信托兑付风险的考虑。

  3 房贷类信托成立规模止跌回升

  从房地产信托具体投资方式而言,可分为以下几种类型,即贷款、股权投资、权益投资、组合运用及其他投资。2014年四季度,贷款成立规模环比止跌回升,占比和环比亦上升,贷款类产品成立规模219.99亿元,与去年三季度185.93亿元相比,增加34.05亿元,占比从39.7%回升到57.3%,增长了17.6个百分点;而股权投资与贷款相反,成立规模及占比和环比均回落,规模减少71.49亿元,占比从32.1%下降到20.6%,减少了11.5个百分点;组合运用成立规模及占比和环比均有所增长,规模增加15.47亿元,占比从1.3%上升到5.6%,上升了4.3个百分点;权益投资成立规模及占比和环比均有所下降,规模减少16.30亿元,占比从13.5%下降至12.2%,减少了1.3个百分点。

  有业内专家指出,其实市场上股权投资很多都是“假股权、真债权”,一般都是附带回售条款的股权投资,本质上其实还是贷款。贷款类信托的门槛一般都高于股权投资类信托。这些带回售条款的股权投资项目一般都达不到贷款项目的门槛。最近一年多来,由于房地产信托控制得更加严格,而且新增规模仍在减缓,都出于对房地产信托集中到期的担忧,预计成立规模会有所下滑。

  另外,就房地产信托成立的地区而言,大多集中于一线城市。据用益信托工作室统计,去年四季度集合资金房地产信托发行规模537.07亿元,发行数量275款,其中221款披露了项目所在地区,规模为465.27亿元;未披露项目所在地区集合资金房地产信托数量54款,规模71.80亿元。数据显示,项目规模集中度最大的地区是北京市,集合资金房地产信托发行规模达69.01亿元;项目规模集中度最小的地区是新疆自治区和甘肃省,集合资金房地产信托发行规模均仅有1.5亿元。
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