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张敬伟:公积金门槛降低是政策红利的应有释放

  • 来源:多盈金融
  • 2015-03-23
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  ◎张敬伟

  公积金贷款门槛即将降低的传闻得到了主管部门的证实。20日,住建部部长陈政高表示,要发掘住房公积金的巨大潜力,用好用足住房公积金,各地要进一步降低门槛,增加公积金贷款额度。“金三银四”曾被用来形容楼市红火时代的市场。但现在的楼市已进入了疲惫期,每月公布的70城楼市数据,是其典型的写照。曾经限购的城市,如今只剩下了屈指可数的一线城市,但限贷的硬杠杠早已不在。去除行政命令对楼市的掣肘,让楼市进入市场化的节奏,这是过去一年来各地对楼市最常态的官方解读。

  让楼市冷静下来而非成为地方刺激经济增长的兴奋剂,这很有必要。但是也不能让楼市硬着陆或在市场中自生自灭,否则带来的灾难将是全方位的:不单是“鬼城”下的城市破产,还可能造成地方债违约的大规模塌方,并致楼市危机传导至金融领域,形成不可收拾的宏观经济乱局。

  无序的房地产泡沫要刺破,但正常的房地产项目依然要促其走上市场正轨。经过去年对楼市的市场化考验,以及系统化的改革历练,现在的楼市需要一定程度的扶持,最起码要提振楼市的刚需效应。

  公积金是刺激楼市刚需的重要手段。刚需者,应该是这几类人群,一是刚刚步入社会的工薪阶层;二是长期观望楼市期望房价降低的工薪阶层;三是那些居于城市棚户区的弱势群体。对于前两类群体,他们购房的主要依傍是公积金贷款。其购房需求的提振,无非是放宽公积金购房门槛,如降低公共金贷款购买首套房的比例。第三类群体,他们的安居需要还须靠政府保障房来解决。

  值得一提的是,还有另一类刚需群体,即那些已有一套住房,亟需购置改善性住房的中等收入群体。对于他们的改善性住房需求,公积金政策也应适当倾斜。毕竟,这部分群体有更为宽裕的公积金积累,满足其诉求,对于消化楼市存量效果更好。

  公积金要发挥楼市稳定剂和消化剂的作用,政策口子必须适当放开。对于刚需族,不仅购买首套房的首付比例要降低到心理预期(譬如两成或更低),而且也要下调二套房甚至三套房的首付比例。更重要的是,此前两轮降息的幅度还是挺温柔的,刺激消费还需要存贷利率的进一步下调。

  数据显示,截至2015年1月底,全国住房公积金缴存职工达到1.1亿人。2900万缴存职工累计提取住房公积金3.9万亿元,其中住房消费类提取2.9万亿元。发放住房公积金个人住房贷款2200万笔,总额4.3万亿元。

  与社保基金不同,公积金的资金池还是挺丰裕的。公积金要发挥其应有的主导效应,还是要给刚需族放开政策口子。在所有的贷款主体中,房贷消费依然是相对安全的。在此情境下,公积金政策应该有所作为,这和红头文件的“救市”不同,而是政策红利的应有释放。

  公积金房贷的政策性口子应该早开,当然也要有节制。前者是要满足刚需族安居需求,给楼市带来信心;后者则是避免为利益群体所绑架。这考验政策设计和执行者的智慧。公积金政策调整可释放刚需,但绝非“救市”灵药。

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